河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.ppt

廊坊市场调查及项目分析报告 2011.11;; 一、廊坊市简介;城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地 区位： 廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间 总面积： 6429平方公里 距离： 北京40公里，天津60公里。;; 一、廊坊住宅市场现阶段特点;1、成交量下滑，成交价下跌;;2011年安次区在售房产销售价格;2011年广阳区在售房产销售价格;2011年开发区在售房产销售价格;;广阳区二手房2010年与2011年销售价格;;;; 三、廊坊商业市场发展的特点;1、商业地产发展正处在现代升级阶段;2、商业整体档次还普遍较低，消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段，因商业业态的差异，租金、售价有较大差别。; 样本一：万达广场 总建筑面积64.1万平方米，包括大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街、商务酒店、住宅及底商等多种业态，将于2011年11月11日开业。 ; 写字楼价格：9000元/平方米至10000元/平方米 住宅价格：8000元/平方米至9000元/平方米，价格与去年同期比，没有上涨也没有下跌，维持不变。 商业价格：内街价格：22000元/平方米至33000元/平方米 步行街价格：33000元/平方米至44000元/平方米 东四环金街价格：50000元/平方米至60000元/平方米 ; 样本二：新世纪步行街 新世纪步行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街”的新世纪步行街，每条大街基本形成了自己的经营特色， 新世纪步行街商业销售均价在15000元/平方米。 ; 一大街是“建材一条街”，租金均价在1.5元/平方米天； 二大街是“电子信息一条街”，租金均价在1.5元/平方米天； 三大街是“餐饮一条街”，租金均价在2.1元/平方米/天 四大街是“女人街”，租金均价在1.7元/平方米/天 五大街是“文化艺术一条街”。租金均价在1.5元/平方米/天； 第六到第八大街，租金均价在1.0元/平方米/天。（尚未完全建成） ; 样本三：新源天街 总建筑面积88000平方米，整体分为A、B、C、D四个区域，规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。 除C区已经投入使用外，其余A、B、D区正在建设中 ; C区商业租金价格： 1F市场办公室对外出租价格 ：7元/平方米/天至8元/平方米/天， 转让价格：5.8元/平方米/天。 2F市场对外出租价格：4.2元/平方米/天； 3F市场对外出租价格：3.7元/平方米/天。 B区一楼店面租金价格为6元/平方米/天—7元/平方米/天， 其余店面采用联营扣点的模式，扣点约为18%-20% ;3、以满足生活消费需求为主、有品牌的专业批发、零售市场尚未形成;现有的家居、灯饰市场 规模小，不成气候，缺乏幅射力;; 三、廊坊土地市场的特点;1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口;上半年住宅用地成交情况 ;2、土地价格价稍有上涨，但是环比有所下跌. 目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。;2011年第一季度 2011年第二季度 ;3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象;; 四、项目开发的优劣势分析;1、项目开发优势; 地块南面的铭顺大道现状;西外环路旁，地块的围档;浙商办公楼;;项目西侧：建设中的庞大汽贸城;安次工业园区十余家中小型生产、加工型企业在建或即将投产;2、项目开发劣势;3、项目开发的机会;在建中的安次区行政中心 在西昌路上，距离本项目两公里;永清浙商新城 距离本项目30分钟距离;4、项目存在的威胁; 五、项目开发建议;1、土地价格存在谈判弹性，尽快争取土地指标，降低成本，宜早不宜迟。 目前是拿地和压低价格的有利时机;2、以大规划、大策划引导政府，化被动为主动，与当地政府能取得沟通；;3、住宅定位应是“廊坊第一大盘，南城第一名盘”，通过自身资源的完善，以弥补区位、配套的不足 考虑到长线投资以及商业的不确定性，首期应以低密度、高售价的产品启动，尽快回笼资金 1）可以考虑首期做售价高、建设周期短的低密度产品，5万平米以上的联排、花