河北唐山星海湾住宅项目营销策划.ppt

挥 栋 地 产 用文字舞动地产经典;京 唐 港 星 海 湾 营 销 策 划 与 销 售 代 理 汇 报;以最服务的态度·施最顶级的专业·谋最极致的成就;首先，我们自认为是最适合与贵公司合作的销售公司 因为，我们自信于是唐山最具合作服务精神的公司 源自，我们历来可以站在甲方利益一边考虑的公司 ;以及， 我们是一家整体的公司， 是一个可以全公司精英人员与精华资源向恒辉倾斜的整体， 而不是一个个分块和分散的 独·联·体， 甲方将得到来自整个挥拣机构的服务， 而不是某一个团队或一个部处。;开宗明义·直入主题;今天我们阐述一个问题： 星海湾， 一个需要最大利润化产出的成就， 需要进行何等的专业营销？ 以及需要我们进行何等的服务?;市场情况 产品分析（产品定位和市场依据） 卖点提炼 市场预期 目标客群锁定 推广基调 推广手段 推广预算 推广步骤 推货步骤 价格策略;22905.01平米住单价超过3000元/平米以上 以15个月销售完毕 月平均销售额450万以上 月平均销售面积1527平米以上 月平均销售16套以上;2座12层的小高层板楼，4座6层的多层板楼 楼下联体商业。 距中心区有些偏离，小区两面环路增加噪音。;评 价： 不是最出色的人居楼盘，好在周边教学及行政配套完美。 产品，品质较低，但要卖到京唐港前三名的销售业绩， 而且是以单价超过三千以上的水平。 如何才能创造这一巨大成就？;京 唐 港 板 块 房 地 产 市 场 扫 描 篇;恒通花园; 恒通花园 总建筑面积：250000平米 加别墅共计60余栋 多层07开始内部认购销售价为1900元/平米 面积：70-200平米 规划建筑形式：多层住宅、高层住宅、别墅 现销售22#楼、28#楼、29#楼 产品特征：84平米（一居）－135平米（三居） 销售情况：一般（15个月销售30%左右） 目前报价：高层：3100元/均价 多层：2900元/均价 广告主题津唐港首席生活区 ;盛世景苑; 盛世景苑 总建筑面积：230000平米 规划建筑形式：多层板楼 高层典板 产品特征：50平米－230平米住宅 销售情况：良好（2680元/平米、3080元/平米） 目前报价（销售一般）：多层3480元 高层3880元 还有三期小高层约明后年开工。;晨晖● 鸿福;晨晖● 鸿福 总占地面积：189亩 规划建筑形式：板楼 产品特征：50平米－150平米住宅 销售情况：一般 目前报价：3000元/均价;;;本区域项目以住宅产品为主，且此类产品市场认可度较高， 特别是居住类中、小户型产品，是需求的核心重点。;星 海 湾 项 目 优 势 卖 点 分 析 篇;我们的项目压倒性优势何在？ 有什么产品？产品的优势？产品的特质？产品的性格？ 实际上已经决定了我们如何营销;星海湾制造压倒性优势 五大营销优势条件;教育！教育！教育！;保家护航！;交通！交通！交通！;景观！;自给自足;教育·城市·舒适·便捷·经济·健康·安全 ;城市核心区位·舒适健康生活·交通推动未来;城市舒适生活·交通推动未来;目 标 客 群 锁 定 篇;客户基数决定速度 ！;国家的外汇储备充足，方可防范金融风险。 对于本案而言， 没有充足的客户储备，就无法实现快速出货。 想要利润最大化，决定了我们必须拥有： 绝对数量的优质客户来源！ 他们在哪里？;在京唐港？ 这是毫无疑问的第一波客群。 近水楼台先得月。 近年，唐港房屋需求与供应的矛盾在加大， 地域型客群是首要客群。 他们的特点是：自住为主，投资为辅。 他们的需求是：追求舒适的生活空间、便利的生活方式。;在乐亭？ 这是一群实力雄厚的私营企业家在各行业的精英阶层。 他们， 有先进的居住观念＋多套住宅供自己使用。 他们， 对田园生活有渴望！对发展升值有信心！对投资回报有预期！;在周边？ 很多二线城市的经济增长率超过了一线城市，这是事实！ 二线城市积累的财富同样集中在少数人身上。 他们已不满足一地置业， 买房是借口，向往田园是事实。 在开发区里投资置业是硬道理！ 距离太远买度假房是没办法的事情， 能在方圆200公里行车2个半小时到达的房同样也是绝对实际的。;本土营销的成功，会极大促进外界市场的拓展;自居类客群定位： 地缘居住客群：本土一次置业客户 地缘居住客群：外地工作在本土一次置业客户 周边居住客群：周边各一线二线客群希望在旅游城市置业的客户