河南信阳中冶尚园项目一期洋房定价研究.ppt

;研究框架;当前形势下的市场研究;;宏观政策研究;*;宏观政策研究;;宏观市场研究;*;2010年1月——2011年8月信阳市房地产价格走势; 预计2011年下半年（特别是8、9、10月份），区域内市场供应的大量释放形成为项目造成了较大的推盘压力，同时会造成楼盘从价格上的上升逐渐开始倾向于快速走量的销售策略；但是为规避直接降价带来的风险，许多楼盘项目将加大营销推广的力度，或者采用送车库、露台等手段间接降价， 不过“较大幅度”降房价的可能性不大。;*;*;;其他项目概况;开发商;开发商;开发商;开发商;;开发商;其他项目概况;其他项目概况;其他项目概况;其他项目概况; 典型楼盘深入分析 ;;*;中国铁建·领秀城鸟瞰规划图;售楼部;*;售楼部十分气派;售楼部内部装修大气而时尚;售楼部外景观;售楼部外景观;评述： 卖点罗列： 企业：世界500强企业“排名第133位，中国最大的工程承包商，也是中国最大的海外工程承包商。 项目：占地763亩，总建筑面积：120万平方米。 配套：自建社区商业街，主要有超市、银行、社区医疗、餐饮、洗衣店等。 交通：入住之后，会开通4条公交车线路，目前航空路已经通了8路公交车。 景观：位于浉河北岸，依山傍水，小区内的园林景观由北京派德园林景观公司设计。 教育：在项目内有自建2400㎡的社区双语幼儿园，还引进了信阳市最好的三小和九中分校，属于公办学校，收费和本校是一样的，并且采用了小班制的教学模式。 物业：一级物业资质，深圳金地物业顾问 。 多层洋房均价约4770元/㎡（表单价），扣除优惠后的成交价约4600元/㎡。;中铁38号楼（表价）;;;;;;开发商;*;*;东方今典; 从2010年4月份开盘以来，策略为捂盘惜售。4月份开盘后一个月卖了150套花园洋房，均价为3700元/㎡(表单价)。一层在5000元/㎡ (表单价)左右。 开盘后一直捂盘，直到2010年10月份再次开盘均价提升为4300—4500元/㎡ (表单价) ，开盘卖了30套左右。现在剩余30—40套房，均价已经提升到7300 (表单价) ，最高价8300 (表单价) 。 提价的主要原因为：为了下期7层电梯洋房和联排别墅的价格接轨。2011年7月16日（周六）东方今典在锦江国际酒店召开“新品发布会”，已经确定了下期的产品形态为7层电梯洋房和联排别墅。 据他们内部人士透漏，以现在的价格根本不在乎卖多少房子，他们也没有销售任务压力，现在的情况是能卖出一套就卖一套、卖不出也无所谓，所以销售状况为月销售1套或2套。;;开发商;立面建筑效果图;和源?壹號公馆;;;;;;;;和源?壹號公馆;评述： 和源?壹號公馆项目占地虽然不到60亩，但其售楼部建筑、景观等一些列因素处处彰显着高端项目所必备的楼盘素质，在这一点上优于中冶尚园。 和源?壹號公馆的产品——花园洋房虽然不纯粹，不过也有下沉庭院、部分退台等特色，交通也十分便利……。其表单均价不到4800元/㎡。 ; 会员客户分析 ; ;*;价格建议; 价格推导 ;价格推导;1、定价原则 遵循营销策略核心，充分考虑目标客户的心理价位，体现“物超所值”。 在保障发展商利益的前提下，最大限度地吸引本项目的目标客户群。 价格的制定应配合销售阶段，即呈阶段性进行。;在项目的定价中，均价的确定是根本。本定价法的基本原理是利用市场比较法，对项目及各比较案例的各个方面因素进行评估打分后，通过项目影响因子树图解析，利用多个案例的评估修正价格计算其几何平均值，得出??案的均价。;1、对比楼盘（多层）及价格汇总（表单价）; 我们通过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就16个定价评估因素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为： 非常好 很好 一般 差 很差，分别由 5 4 3 2 1来表示，然后根据每个项目的具体情况给出具体分数，如下表。;评价因子权重系数图;多层、花园洋房项目打分：;评价因子;修正公式 本案评估得分÷对比案例评估得分×对比楼盘均价=修正价格; 入市策略 ;入市策略;入市策略; 均价制定 ;入市价格;