河南洛阳号地块项目定位报告.ppt

15号地块项目定位报告 ;|前言|;第一部分 市场篇; 洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，是中国优秀旅游城市和“感动世界的中国品牌城市”。是华夏文明的重要发祥地。是“河图洛书”的故乡，华夏民族的精神故乡，“居天下之中”，素有“九州之腹地”之称。 项目地处西工区，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。括王府井百货、中央百货在内的大中型百货商场7家，包括家电、家具、精品服饰等在内的专业商场8家，以家乐福为代表的大型生活超市4家，规模以上专业市场25家，经营范围涵盖建材、钢材、木材、食品、图书、小商品、水产、五金机电等各个门类，其中百货商场、大型超市年营业额超过10亿元，专业市场、综合市场年交易额近50亿元。; 2010年是“十一五”规划的最后一年，初步核算，全年生产总值2321.2亿元，比上年增长13.2%。 其中： 第一产业增加值187.6亿元，增长4.6%； 第二产业增加值1396.2亿元，增长16.1%； 第三产业增加值737.4亿元，增长9.1%。 三次产业结构比为8.1∶60.1∶31.8，三次产业对经 济增长的贡献率分别为2.4%、77.4%和20.2%。 2010年，全市居民消费价格比上年上涨3.5%，其中食品类价格上涨8.1%。 ; 刚刚过去的2010年，让洛阳置业者深切感受了房价飞涨的晕眩。去年10月份房价涨幅环跻身全国第九，12月房价涨幅飙至全国第三。 涨势凌厉的背后，是一串烫手的数据，2010年洛阳商品房市场整体销售112.76亿元，与2009年相比上涨5%，是2008年销售额的两倍。销售均价与2009年相比上涨24%。 2010年是不折不扣的楼市调控年，国家针对房价过快上涨出台的调控政策，一线城市勉强给了点面子，缓了缓势头。对二三线城市而言反成补涨良机，大打翻身仗。看看涨幅强劲的城市，均为二三线城市。 　　说起来洛阳房价上涨快的因素，既有供求结构因素，也有土地的原因。相信这些因素将在2011年继续左右洛阳楼市，成为房价和销量的推手。;洛阳房地产发展;洛阳房地产市场整体情况; 1、市场竞争更加充分，板块、楼盘比拼白热化 2、产品升级换代加快，进入细分市场 3、主动体验式营销增多，手段更加多样化 4、宏观调控以稳固成果为主，自住消费将得到鼓励 5、企业大洗牌，同时进入“大盘时代” ;;城市板块划分;当前洛阳楼市价格走势;;中迈红东方广场 ;顺峰状元府邸 ;;价　　格：住宅均价6500元/平米 位　　置：凯旋国际广场位于西工区凯旋路与八一路交汇处向西100米 物业类型：普通住宅 销售电话63639966 开 发 商：洛阳市聚元置业有限公司;升龙广场 ;;;; ; ;项目名称;数码大厦; ;第二部分 定位篇; 1、本案研判 用地面积： 3350.765平方米 限 高： 在一百米以下; ; 本案有自身独特的优势，交通、地段优势极大吸引购房者、但是怎样才能做到利润最大化，是最重要的问题。因而建议本案准确定位，细分市场，填补空白点，尽快入市，快速消化，以实现本案的完美操盘。; 地段决定成功，但是过分依赖地段也可能面临失误。 稀缺地段、高端产品，怎样打造出开发商品牌？ 卖产品！？还是卖附加值？ 总结： 产品定位的价值在于通过对市场的分析和把握，寻找市场发展的机会和空间，并将其纳入项目前期开发策略当中，针对有效目标客群进行产品锁定，赋予产品更准确和更深层次的内涵，使得产品的价值能够跳脱出单纯居住功能层面表现，而上升为对居住理念、居住品质、生活方式等精神层面追求的整体表现。我们认为，人们选择一个楼盘，而更多的是对一种生活方式、生活理想的选择。把握住了客户的心理需求，也就为项目本身增加了更多附加值，也为项目定价和实现顺利开发夯实了基础。同时也为开发商的品牌建立、延续打下基础。;职业群 （1）洛阳高收入企业经营管理高层人群； （2）洛阳私营业主； （3） 六一二、六一三等科研单位的科技人才 （4）行政、事业机构二次置业者； （5）外地进洛阳的有产阶级：私营业主、高收入专业人群； 年龄群 （1）30－50岁的新生力量的有产阶层； 文化群 （1）在洛阳的高文化层次人群； （2）部分艰苦创业者。;该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个