济南槐荫广场项目定位与营销执行报告.pdf

济南槐荫广场项目 定位与营销执行报告 呈：济南三诚汇鼎置业有限责任公司 所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向。 • 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 • 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 目标1： 可持续性 准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后 期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。 目标2： 现金流 充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值， 采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。 目标3： 利润 通过对产权形式、营销方式和经营方式的创新，增 加项目升值空间，保证开发商利润最大化。 目标4： 形象与品牌 借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌 形象，实现利润与品牌的双赢。 项目目标 目 录 一、市场部分 1、济南未来商业格局介绍； 2、济南重点商圈介绍； 3、济南商业市场整体特征 4、济南未来商业市场趋势； 5、市场空白点解析； 二、项目部分 1、项目区域市场； 2、项目属性分析； 3、项目SWOT分析； 4、项目市场占位； 三、定位部分 1、开发目标； 2、定位前提； 3、定位可行性分析； 4、分体定位建议； 5、案名建议； 6、核心竞争力打造 4、空间及铺位面积分割建议； 5、商场软、硬件配套建议； 6、广场各类标志建议； 7、水景及主入口建议； 五、销售策略与计划 1、销售面积及区域确定； 2、总体销售策略确定； 3、目标客户群锁定 4、销售价格确定 5、推售策略与计划； 6、实施阶段与节点； 7、项目开盘倒计时 8、项目收益预测 9、营销费用预算 10、售楼处建议 六、招商策略与计划 1、招商原则确定 2、目标商户锁定及筛选； 3、招商策略； 4、优惠政策确定； 5、招商流程； 6、实施阶段与节点； 7、招商实施控制表； 四、产品规划部分 1、商业价值分析； 2、业态、业种功能布局建议； 3、纵横向交通租住建议； 济南商业市场综合分析 项目总体定位 槐荫广场项目解析 产品规划建议 销售策略与计划 招商策略与计划 济 南 市 槐 荫 广 场 商 业 地 位 报 告 济南商业的历史及现状？济南商业市场未来发展 趋势？ 采用何种销售策略才能更好的吸引客户？销售计 划的安排是否合理可行？ 地下商场如何规划能符合定位？主力店规划？商 铺划分？商业人流动线如何布置？ 该区域、该项目能否承担这个角色？ 项目能否竞 争中占领优势？如何准确定位符合济南消费者需 求？利于项目的长期持续发展？ 本项目对于济南意味着什么？济南商业市场能否 支持如此项目发展？ 如何选择招商渠道、采用怎样的招商策略、招商 计划任何安排？ 第一部份：市场部份 济南商业市场综合分析 项目总体定位 槐荫广场项目解析 产品规划建议 销售策略与计划 招商策略与计划 济 南 市 槐 荫 广 场 商 业 地 位 报 告 济南未来商业格局 济南重点商圈介绍 济南商业市场整体特征 济南商业市场发展趋势 市场空白点解析 济南城市规划图 “一城两区”城市规划发展战略，催生08年大量东部土地上市。“一城”为主城区，“两区”为 东部城区和西部城区。东部奥体中心规划及其省政府的建设，蕴藏巨大升值潜力。现槐荫区在 规划上主要是培植现代交通、现代物流、商务办公、旅游会展等新型功能，科学确定功能分区 和产业布局，槐荫区的发展前景看好。现已有万达广场和发祥巷等项目入驻该区域。 东部城区西部城区 主城区 四级结构体系1 个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、100个左右社 区级商业中心。 济南市商业中心具体规划 济南未来商业格局 泉城路商圈西市场商圈 花园路商圈 大观园商圈 英雄山商圈 目前的济南商业发展， 大致可以分为五个商圈， 首先是以泉城路为首的 泉城广场商圈，其次是 西市场商圈、大观园商 圈、英雄山商圈以及花 园路商圈。在这五大商 圈中，发展最为成熟并 且被广泛认可的则是泉 城广场商圈、花园路商 圈。也是济南核心商业 圈。 济南重点商圈介绍： 各商圈商业价值分析： 结合于以上各个商圈的特征不难看出，未来西市场商圈承载着城市级次商圈的重责。对于该区域的未 来发展前景无须质疑，也是各在开发商看好该区域而进驻的原因。 商圈名称 主要业态 商业价值 未来发展空间 发展潜力排名 备注 泉城路商圈 百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店等 ★★★★★ ★★ 3 趋于饱和 花园路商圈 专卖店、餐饮、百货、超市等 ★★★★ ★★★ 2 有待发展 大观园商圈 百货、餐饮、影院、休闲娱乐、专卖店等 ★★★★ ★★ 3 老商圈，维迟现状。新 商业形态很难突破 西市场商圈 日用百货、专业市场、超市、地下商场等 ★★★ ★★★★ 1 城市级次商圈，具有很 强的未来发展空间 英雄山商圈 百货、专业市场、地下商场、餐饮等 ★★★★ ★★★