济南齐鲁涧桥项目营销策略与执行销售推广方案.pptx

齐鲁涧桥 营销策略与执行 谨呈：齐鲁置业有限公司 报告大纲 Part1. 背景分析 Part2. 核心问题 Part3. 营销策略 Part4. 策略执行 Part1. 背景分析 市场分析 本体分析 竞品分析 【宏观大势】 行业政策回顾— 限贷、限购、限价、保障房等房产调控政策相继出台 【宏观大势】 进入2012年，房价预期经过冷却后形成理性分化，因刚需降价到位，市场阶段回暖。 4月5日住建部称：今年部署第二批公积金建保障房试点。 4月20日住建部：为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。 6月12日，住建部： 《公共租赁住房管理办法》租金低于市场价格。 土地 保障房 金融 2月25日：国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，市场监管不放松，土地供应更务实。 6月7日国土部发布的《闲置土地处置办法》对闲置土地的定义有所宽松。 行业 1月31日，温家宝： 《政府工作报告》继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 5月23日，温家宝：稳定和严格实施房地产市场调控政策。 7月7日，温家宝：调控仍处在关键期 ，决不能让房价反弹! 5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月8日起下调金融机构人民币贷款基准利率。 7月6日起下调金融机构人民币贷款基准利率。 行业 7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》:房价若大幅反弹调控或再升级。 【全国市场】 史上最严厉的房地产调控政策已持续两年有余,经10-11年度的急速下滑后，2012年度全国商品房销售面积及销售额更是出现年内增速低谷。 【济南市场】 去年，济南地区商品房价格走势处于下降通道；今年，济南房价受存量盘打折促销、新开盘低价入市影响略有上涨，但还是略低于去年同期水平。 【济南市场】 今年，受存量房降价促销、新开盘楼房低价入市等降价影响，带动刚需型需求回暖，出现短暂性市场回暖。 【济南市场】 济南各开发公司借市场回暖之际，大力展开各种优惠活动，以价换量、去库存、借势开盘成为上半年的主基调，降价成为市场基本反映。 房产价格连续下降累计因素作用下，大量存量房源降价、开盘低价入市，刚需由观望到入市，中国人民银行两次下调金融机构人民币贷款基准利率，从而带动了一定的销量。 【济南市场】 需要注意的是：1，房产调控持续；2，读懂降息的目的：稳增长而非稳房价！ Part1. 背景分析 市场分析 本体分析 竞品分析 产品涵盖多层花园洋房、格林广场、商业、写字间TOWNHOUSE、合院/ 双拼/独栋别墅 【项目价值】 大盘、综合性社区、顶级居住社区、成熟配套环境、品牌开发单位成为项目成功的基础。 章丘市房产调控政策只限贷不限购，突出项目 “高档成熟社区”的 核心价值，借力市场回暖，激发刚需、挖掘投资居住升级等各项需求。 占地近500亩，总建筑面积近50万平方米 原汁英伦风格， 章丘最顶级居所， 成熟配套社区， 浓厚的居住氛围， 医疗、教育系统一应俱全，社区商业氛围。 剩余房源155套，面积2.2万余平，标的价值近2亿元人民币， 其中别墅、格林广场、写字间的标价值的占比近85%。 （截止到2012年6月，数据来源：销售统计。） 【房源情况】 【房源情况】-格林威治广场 房源产品，面积121、131、167㎡，吻合刚需客户需求 【房源情况】-别墅维拉的院子 房源产品，面积225-285㎡，居住升级、奢华型客户需求 【房源情况】-写字间、街铺 【房源情况】 1-4期其他典藏房源 可归类刚需房！ Part1. 背景分析 市场分析 本体分析 竞品分析 【区域内竞争】 目前区域内主要竞争对手为福泰新都城、山水泉城、明基铂宫、龙昌新座、佳兴天城、龙园城，其他碧桂园凤凰城、诺德名城、明山秀水等项目将陆续问市。 龙昌新座 开发：宏昌置业 建筑面积10万平 价格：均价6000 福泰﹒新都城 开发：山东福创置业 建筑面积100万平 价格：5200-6600 明基铂宫 开发：明基置业 建筑面积1.7万平 价格：6400起 山水泉城 开发：道通置业 建筑面积106万平 价格：5300起价 佳兴天城 开发：佳兴置业 建筑面积27万平 价格：4900起 龙园城 开发：深圳龙园地产 建筑面积32万平 价格：7500-9000 【区域内竞争】 户型面积 98-160平 山水泉城 福泰新都城 明基铂宫 龙昌新座 60 80 100 120 140 160 180 200 220 佳兴天城 龙园城 区域内项目户型价格和附加值将成为竞争的核心要素。 88-220平 90-165平 88-133平 95-115