济南连城水岸营销推广报告及销售策划方案.ppt

连城水岸营销推广顾问报告;报告思路;PART1 市场观察;济南市施工、成交面积分析;济南房地产成交分析;济南房地产市场价格走势;09年区域住宅累积成交量及成交价格; 2009的暖春之市，冰冻已久的楼市终于解封，经过08年压抑的市场得在短期内迅速释放，成交量和价格都有大幅提升。 特别是价格的迅猛提升，据建委网站数据，09上半年上涨幅度超过500元，不少楼盘涨幅超过1000元。这与08年底的市场态势犹如天壤之别。新浪房产数据统计，上半年，济南市区房屋均价已超过6000元/㎡。 国家统计局数据，7月全国30个城市商品住宅总成交面积环比下跌约4%，北京、上海、广州、深圳4个一线城市出现月成交量全部下跌的局面。其原因，房价涨幅过快，直接影响到成交量。 济南，自3月开始走高，5月2240套，6月3555套，7月3000套，成交量下滑。 楼市又出现拐点？还是过渡？; 09年，楼市之所以出现爆发，根本原因在于08年的需求压抑所至，当前市场出现如此态势不足为怪。经过一轮的市场需求释放，调整在所难免。 前段时期，国土局在各大媒体公布土地招拍挂价格摸底，这也许是政府采用的手段来抑制过快上扬的价格幅度，从政府角度而言，希望楼市复苏，但是理性的稳步发展。 09年，地王现象又频现，老大万科出手30多亿连连拿下多个城市地王，当年的万科拐点论被市场唾论的时候，结果，市场验证了万科的预言，而当今万科的举动又将预言未来市场的何去何从？ 楼市成交量出现下滑，属于短期调整，后市将稳步上行，但疯狂的07年不会再现，楼市将随理性购房意识和市场的成熟而温和发展。;济南区域房地产市场分析;;区域市场主要竞争供应量分析;区域市场供应量小结 连城水岸周边主要竞争项目，目前的房源存量较少。馨苑小区二期已售40%，世佳戎居体量较小，伴云居剩余房源仅100套左右，凯旋新城近期推售的三期400套多层价格将有较大提升（6500元/㎡），与我项目客群形成较大差异化，因此连城水岸与周边项目的竞争有所弱化。 区域内典型项目未来供应量较大，仅阳光100和路劲·御景城两个项目就在超过50万平的供应量，但阳光100后期体量中有1/3以上的办公面积。外海·中央花园一期售罄，二期处于准备期，但其前期数次延期交房形成了较为恶劣的市场影响，对销售形成一定障碍。;触动研判 从住宅供应层面来看，连城水岸面临较为理想的推售环境。 一方面，周边楼盘所余房源总量处于一个比较低的时点，且产品差异化较大； 另一方面，区域内知名楼盘虽有较大房源供应量，主要供应量来自阳光100、外海中央花园和路劲御景城。阳光100为塔式高层，与我项目产品形态相差较大，中央花园的开发进度因数次工程延迟的影响，后期开发的时点未定。两个项目的现状在一定程度上弱化了区域竞争。 路劲御景城体量大，后期产品量较大，是区域内主要竞争楼盘。;区域市场住宅产品分析;区域市场住宅产品小结;区域在售住宅价格及销售; 从价格层面看，在售项目价格集中在5400-5800元/㎡之间。旧改项目不在考虑之列。 与本案最接近的四个主要竞争项目，大多销售率都达到70以上，未来一定时期内，这些项目的供应量有限。 大区域内，济南房地产市场上比较知名的几个大盘，如御景城、阳光100等，供应量依然较大，竞争力强，对我项目有一定冲击。;区域市场小结;个案楼盘分析;凯旋新城;销售动态：目前一、二期高层售罄，正在交房，沿街商铺接受预约登记，目前住宅部分无房可售，三期多层预计09年9月份开盘销售，共六层顶层带复式。房源面积70-130㎡，均价约在6500元/㎡。 项目点评： 本项目是距离本案最近，且产品层面上与本案相似性较大，且在项目推广上力度较大，是本案最具威胁的竞争对手。 但前期高层已经销售完毕，后期多层产品价格预计有较大拉升，在一定程度上与本案客群有一定差异，在一定程度上，弱化了与我项目的竞争。;实力·伴云居;销售动态： 10#楼已经销售完毕，目前在售是的9# 楼，（2梯8户 22层），房源面积33—123㎡。主推户型：100㎡左右 两室两厅一卫。9#楼共约352套，目前剩余房源约100套。 项目点评： 位置较偏，是影响其产品去化速度的一大障碍。 本项目在售部分的产品形态与我项目有着较大的区别，对我项目形成的竞争相对较小。;阳光100;销售动态： 四期T2、T6号楼正在销售，只剩下40余套顶层房源。面积45--140㎡，均价6400元/㎡。T1号楼推售时间未定，T3、T5至少会有一栋楼是办公楼。 项目点评： 经十路沿线规模较大的知名楼盘，通过一、二、三期的热销为项目树立的良好的企业形象。 项目四期产品为塔式建筑，部分户型通风采光条件较差，但依托前期项目取得的知名度，依然取得比较好的销售成绩。 ;外海中央花园;销售动态： 目前一期基本售罄，只余9、10楼少量复