浙江余姚翠湖香堤项目二期营销执行策略项目分析.ppt

翠湖香堤营销执行策略;目 录;Part1 当前市场分析;在售： 1、君悦国际花园 2、众安悦龙湾 3、一品水岸蓝庭 4、舜大东第 5、阳光威尼斯 6、金色兰庭;余姚市场在售项目明细解析 目前城区住宅存量近14万方。;项目;余姚最近新开楼盘销售分析;;市场小结： 限购等一系列政策出来后，整个成交量较为低迷，去化缓慢，客户观望浓厚，成交放缓，整个余姚市区11月仅成交36套，仅有的成交也是集中在中小户型，作为首置和首改的客户居多，市区高层11000元/㎡，多层12000元/㎡，高端别墅项目均价接近3万，各个乡镇价格差异较大，与市区价格有较大差距。 高端楼盘例如除了诺丁山郡8.5折近期有销售外，舜大东第大户型、阳光威尼斯、君悦国际叠拼等近期基本上是没有去化，10.23新推楼盘东城名苑，开盘当天推出474套住宅，当天仅成交10套不到，说明市场进入寒冬，这也对我们的项目推出面临非常大挑战。 市场的价格线开始松动，个别在售楼盘开始降价，如君悦国际花园近期活动为团购价优惠2000元/平方米，许多在售楼盘也存在一定的议价空间。 ;Part2 项目解读;开发商;最佳的稀缺资源别墅---依山傍水，湖光绝色，尽收眼底;规划：5万方纯西班牙风情艺墅，组团与院落完美融合 产品：小而精致，稀缺的生态景观型全别墅社区、院落、露台、地下空间、人车分流、舒适空间 园林：一轴多点，丰富多样的景观资源空间 配套：多功能物业中心;20分钟风景如画的车程, 我爱在来回的路上了……;近40米宽梁弄大溪正在改造…… 沿溪超7000多平米的绿化景观带正在打造；银杏林、慢跑道……;3.6-3.9米超高半地下室，全姚城唯一……;近20平方公里四明湖，群山环抱、湖水清澈、鱼虾肥美 ---这里拥有宁波最宁静的湖畔、群山，那是您的后花园，每天呼引天然氧气余姚不乏高端的洋房，缺少的是有生活气息会呼吸的洋房！ ;超市 菜场 学校 银行 步行街 邮局 …… ;千年古镇唯一全心打造之高端住宅为此镇增添一道亮丽的风景，站在家里，湖山、小镇是风景，站在家外，翠湖香堤就是风景！;全国品牌物业—中奥物业全程管理，提升项目物业的附加值。;项目解读----户型分析;户型面积及配比;独栋户型卖点分析： 1、超大独立地下室，自由分割，精彩空间。 2、朗阔厅堂，源自生活的境界。 3、全亮间设计，合理布局，阳光的味道在这里蔓延。 4、一房一卫，彰显您的尊贵。 5、露台，是我看世界的角度。 6、高度，是我对生活的态度。;双拼户型卖点分析： 1、私密性玄关。 2、景观餐厅，鸟语花香入餐。 3、超豪华客厅，尽显奢华品位。 4、三卧室设计，布局合理，利用率高。 5、集书房、走入式衣柜、卫生间于一体的超豪华型主卧，大尺度空间，匹配主人尊崇地位。 6、客卧带独立卫生间，突显主人待客之道。;联排户型卖点分析： 1、超大地下室。工作室、工具间、修理间、车库等一应俱全。 2、入户独立庭院，四季闻香，尽显高贵生活。 3、大面宽超豪华客厅，彰显主人气派。 4、独立餐厅紧邻敞开式厨房，干湿分离。 5、隐蔽式客卫，私密性极佳。 6、近30平米超阔主卧，带景观阳台，尽显主人品位生活。;叠拼户型卖点分析： 1、阳光厨房，紧邻餐厅，通透性极佳。 2、带露台阔绰客厅，尽显风的自由。 3、一线湖景书房，视野开阔，湖光山色尽收眼底。 4、主卧带主卫、衣帽间，私密性极佳 5、带景观阳台的次卧，清风花香入梦。 6、楼上楼下动静分离。;项目解读----竞品楼盘;开发商：上虞永和旅游开发有限公司 项目位置：余姚余梁公路通向四明湖景区中段 规模：占地：60万㎡ ；总建：25万㎡ 容积率：0.42 物业公司：原绿城物业，现改为禾基物业 项目卖点： 7万平方米人造景观湖、6万平米人造高尔夫球场、优质物业管理服务、内部配套齐全。 项目劣势： 周边无生活配套，周边大环境欠佳。 项目情况：一期联排别墅170套，独栋别墅72套；二期联排别墅60套，独栋别墅88套，三期高层及小公寓。 产品价格情况：二期独栋别墅750万元/套以上，湖边别墅1000万元/套，联排10000元/㎡。;住宅产权大平层;项目位置;户型以奢华为主，地上面积约240平米，地下135平米，面积较大，总价在530-700万元;舜大东第;*;区域;本案核心价值;Part3 一期销售分析;销售分析----已购客户;成交客户：工作区域与生活区域都集中在余姚本地，大部分为私营业主;成交客户：多为三口之家自住为主，年龄集中在36-46岁，收入颇丰;成交客户：客户下单的主要原为是认可项目周边环境;一期成交客户访谈实录：核心关注点——环境/价格/产品;这里住着这样一群人 ;目标客户锁定;销售分析----余房;一期余房分布情况：; 余房各项比值：;余房价格调整建议;Part4 二期营销目标;售楼处接