海南三亚财富公馆海湾金殿营销策划报告.ppt

;;;目录;市场分析;“梦幻天堂”度假产品正在三亚日臻完善;近年来，三亚旅游市场继续保持快速增长，国际游客稳定增加，国内第一旅游度假地的地位得到巩固;三亚旅游收入及占GDP的比重;三亚人均旅游消费的增长（元）;三亚游客总数量、国际游客数量及国际游客比例;财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变;;度假方式升级促成度假物业市场需求激增，三亚旅游置业亦随之快速增长;三亚近5年酒店市场的增长状况;2006年三亚商品房成交客户比例;三亚房地产市场长期以岛外市场为主，随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高，市场规模和覆盖范围不断扩大;区域分析;房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，剩余少量的海景用地价值日益凸显;区域;从三亚房地产发展来看，三亚目前已经???成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区;市区：是三亚人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源一般，楼盘多以东北等高寒地区的中高端养老、度假客户为主;亚龙湾：作为国家级旅游度假区，是三亚目前星级酒店的集中区域， 面向市场的高端圈层;大东海：目前已经基本完成开发，其城市配套较为丰富，以中短期度假为主，由于发展空间和物业现状的限制，未来发展空间不大;三亚湾：一线区域已经开发完毕，缺乏配套，未来住宅物业的供应量将主要集中在海坡二线片区;海棠湾：将规划为多元文化社区、高端休闲旅游社区和综合游憩休闲服务区三个功能区，但距成熟还需要5-10年时间;红塘湾： 目前正在进行土地一级开发，将按世界级标准建设，形成西部的旅游度假中心和服务基地，以住宅开发为主;三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需比约为1：1，供需稳定，涨势良好;;结 语;三亚湾房地产市场分析;★ 竞争激烈，规划出位; ★ 精益求精，产品博彩; ★ 客户分众，各行其路; ★ 个性时代，品牌当道;;三亚湾在售项目一览（8月）;;三亚湾市场小结;竞品项目分析;;三亚湾同区域——国际公馆（一线海景）;销售均价：7万/平米（不含空中别墅，450平售价2亿） 容积率： 1.5 建筑面积：42000平米 户型面积：72-152平米 发力点： 独特的入户花园 超豪华装修 双观海阳台 电梯直入家门 270度观海 拥有观海花池和依山花池 享受海航五星级酒店的配套 【销售情况】 开盘时间： 2008-10-20 开盘均价：4.5万元／平米，8月中旬进行了大幅调价，公寓部分均价约7万元，顶层空中别墅单价约45万元，调价后真实的销售处于基本停顿状态。该项目定价涉及海航地产集团上市的资本运营战略，实际市场参考意义不大。 优惠活动：内部客户购买执行的最低折为6折。总体成交均价约在3万左右。 截止目前统计已售约50套，其中大约60%以上都是集团内部购买。;楼盘名称;三亚湾同区域——中央海岸（一线海景酒店式公寓）;三亚湾同区域——国光豪生（一线海景产权式酒店公寓）;小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等;楼盘名称;不同区域：陵水——清水湾 2009年三亚最畅销楼盘; 整合资源优势，创造核心竞争力，形成综合力竞争 形式追随功能。从同样品质中展现不同品位，从优势资源中整合核心价值，把规划、产品、客户与品牌跟随细分市场形成独特风格、执行整一贯彻的营销系统，是达成最终品质、口碑、利益三赢局面的战略思想。;以户型面积划分，除别墅类产品以外，主单层面积200平以上的公寓主要还有三亚湾国际公馆、三亚擎天半岛、美丽新海岸。但他们都不够纯粹，兼有小户型公寓。 均质大户型的公寓产品在三亚市场上比较稀缺。;项目分析;对项目基本判断;财富海湾位于三亚湾海坡一线，与西岛隔海相望，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区.;项目紧邻规划中的三亚新城，北邻三亚市凤凰国际机场约4公里，西距天涯海角风景度假区约8公里，南与三亚湾西岛——玳瑁岛隔海相望，并与三亚市机场、旅游区共同构成大旅游度假圈，是理想的度假休闲之地。舒展的V字形布置使每间房都得到面向大海的朝向和景观。整个建筑与环境融为一体，又极具个性，将成为三亚海滨的又一道风景。 ;三亚目前普遍的建筑风格 三亚现有高端度假项目中，东南亚风格、南欧、北美风格和现代式建筑占绝大部分，侧重纯休闲放松。即便在位于富人区的亚龙湾，云集于其中