深圳冰城置业福田项目营销策略报告.ppt

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;德思勤·深圳;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;德思勤策略思路——;德思勤主要结论——;一、梳理;一、项目基本概况;二、营销总体目标;三、营销关键问题;二、整合;唯珍府;一、项目价值分析——稀缺;一、项目价值分析——稀缺;城市干道： 北环大道、莲花路、红荔路、深南路、香梅路、景田路、新洲路等享受便捷城市交通 公交配套： 201、334、38、6、104、 14、15、16、21、11、25、41、213、324、370、365、319、222、328、323、356等多路公 交路线;深圳生活配套最为完善的区域;一、项目价值分析——高端客户;稀缺的关内土地资源 未来关内土地供应量极少，福田物业将成为稀缺中的稀缺;内部对视严重，赠送面积较少，实用率偏低，土地年限制约;三、项目劣势分析——;S W O T;五、项目综合评价——;三、提升;佳兆业中心;写字楼旧改项目 外观改造难掩户型缺陷;由香港著名设计师陈俊豪、高文安亲自设计，按照酒店主题，风格各异、个性鲜明，成为深圳酒店式公寓样板房的典范。;精装修入市;引进五星级酒店管理提升项目价值;佳兆业中心对本项目的启示;二、本项目提升战略——;二、项目提升战略——放大区域标签;香蜜湖价值的缔造者——熙园;如今的香蜜湖已经成为深圳豪宅的名片;香蜜湖豪宅价值中心区内最高！;本项目放大区域标签， 一方面本项目应立足香蜜湖， 香蜜湖的恒久价值，保值增值 香蜜湖的豪宅气质，内敛涵养 香蜜湖的人文魅力，雍容品质 另一方面，本项目还应超越香蜜湖， 更中心、更时尚、更CBD;二、项目提升战略——跨界营销资源;二、项目提升战略——跨界营销资源;二、项目提升战略——跨界营销资源;二、项目提升战略——建立增值体系;二、项目提升战略——建立增值体系;床和沙发重叠，窗帘与投影屏幕重叠，卧室、客厅、放映间、洗手间、小走廊全部同处一空间。;二、项目提升战略——建立增值体系;二、项目提升战略——建立增值体系;跨国公司国际商务往来人士 服务业私营??板 来往于港澳台的高端客户 外籍人士 高科技电子设计人才 金融产业从业人员 新型能源科技人员 展览公司白领 新旅游业白领 从事文化产业的社科人员 ……;香蜜湖区域投资自住客户 景田及周边投资自住客户 中心区内高端商务客户 中心区企业高管 中心区内私营企业主;他们不会离开中心区，即使在关外购买豪宅，关内的住宅仍然是他们的唯一居所。他们向往的是一种中心的掌控力！ 他们经常在香港或万象城购物，名牌不是他们生活的追求，因为名牌已经成为了他们生活的一部分！ 他们爱好高尔夫运动，即使是练习场也会让他们乐此不疲，事业成功的他们更需要大自然的怀抱！ 他们的事业蒸蒸日上，虽未达到顶峰，但成绩斐然！ 他们对经济动向敏感，投资、资产保值才是他们一生的工作！ 他们……;“这种地块价值和自然资源一样很难被复制；” “这里是深圳的都会核心，这里的繁荣就是深圳的繁荣；也可以说就是中国的繁荣；” “个人第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边，估计我五年内很难去关外居住。” “这里最大的价值就是方便、交通、购物都比较方便。但停车好像是个问题。” “实现工作与生活的同步，效率更高，但物业服务要好，建议采用香港或国外的物业管理服务。” “虽然没有园林社区，但是临近香蜜湖还需要什么人造的园林呢？” “在城市中心置业就像买劳斯莱斯、黄金一样，最大的特点就是保值，就像收购了黄金一样。”;香蜜湖——对产品区域属性进行高端定位； 超五星——项目档次与品质； 酒店公寓——点明项目产品属性。;突出项目在市场上王者气质！ 这是香蜜湖上的项目， 对！ 他是香蜜湖上唯一的豪宅小户！ 他是深圳小户型的王者！ 他理应受到市场的膜拜和敬仰！;形象演绎——万众敬仰的唯一;形象演绎——万众敬仰的唯一;形象演绎——万众敬仰的唯一;产品推广诉求以项目稀缺价值为核心 以香蜜湖片区的价值为最大卖点进行推广;香蜜湖· CASA公馆;香蜜湖· CASA公馆;香蜜湖· CASA公馆;其他案名建议： 香蜜湖·米兰地 香奈儿国际公寓; “二级市场比较法”推导比准均价 “三级市场比较法”推导比准均价;八、价格定位——;八、价格定位——;八、价格定位——;精装修赠送1500元/㎡和五星级物业管理实现产品形象溢价5%（参照佳兆业中心与周边项目比较）； 产品高站位营销推广实现溢价5—7%（参照豪宅区域的户型公寓产品） 在市场没有较大异动的情况下最终项目实现均价： 17050（原有装修）+1500（精装修）×（1+5%高档装修对产品形象