深圳城市主场价格方案与推售节奏.ppt

; 报告思路 一、核心均价确定 二、价格表形成 三、价格策略与推售节奏 ;1、均价区间7600——7800元/平方米。 2、基于实际客户构成比例和对外推广的方向及 展示力度，建议最终实收均价确定为7600元 /平方米。;客户构成再分析;客户构成再分析;客户构成再分析;客户群整体收入层次不高，对价格极为敏感。 ;客户构成图对比——2004.09.26;;二、价格取向分析 客户构成结论;三、价格取向分析 实收均价建议; 报告思路 一、核心均价确定 二、价格表形成 三、价格策略与推售节奏 ;价格体系说明—分类户型的均价;两房均价的求取; ☆ 科学定价：根据对各单元的打分确定单元基本价格，再根据销售情况和销售策略对价格进行调整。 ☆ 整体均衡：均匀分布同质单位价格，压缩层差，增大朝向差，以实现不同楼层的均衡销售。; 原则一：对A\B座平面以同一价值标准横向比较均衡评判 原则二：一房和两房根据客户的关注点，分别设定指标 和权重 原则三：取11层为标准层，其余产生结构或户型细部调 整的楼层根据11层朝向差进行人为调整 注：平面调差原则及方法详见《城市主场朝向差评分体系说明》。;极差试算;极差试算;一房极差验证;两房极差验证;实收均价的验证（实收均价7600）;价格表敏感度分析（实收均价7600）;一房价格敏感度分析（整体均价7582）;两房价格敏感度分析（整体均价7691）;;城市主场—御景华城;城市主场—花好园;城市主场—盛世鹏程;点对点分析结论;置业案例;价格表折扣计算;价格实现与走势; 报告思路 一、核心均价确定 二、价格表形成 三、价格策略与推盘节奏;销售节点说明;;;1、价目表策略。随着销售节点更换价目表适当利用客户的非理性购房心理，提高客户对价格的心理预期，从而刺激购买。 2、分段或分片的一口价单位分期推出，有利高层和难点户型的率先启动，并实现分段??匀销售。 ;分段一口价说明： ☆ 与盛世鹏程严重对视，须提前消化； ☆ 借助客户不完全理性的购买心理； ☆ 当天价格调整后，实际价格为7609，比目标均价 （7600）多出0.1％，该折扣点数可计入总体促销 折扣中，在项目销售中灵活处理。 ;选房销售预估