深圳星河时代商业中心项目营销执行策略.ppt

;2012年2月1日， 距离星河盛世开盘还有：;;势;10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。 11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健康发展。;;2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6年来季均120万平米的平均成交量； 2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量,目前来看难度较大。 2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在2012年需与之媲美;调控难放松 2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变； 降价风险 全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市； 成交低迷 市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。;局;金亨利项目1期，总建面12.7万， 89－128 ㎡为主，1100套;龙华中航城;项目 状态;项目基础指标: 总占地面积：41351平 总建筑面积：205290平 计容积率面积：149750平 商业面积：3500平米，类型为底商 容积率：3.62 总套数：1468;竞品分析：水榭春天5期——以88－140平米为主;项目基础指标: 占地面积：7.78 万平米 建筑面积：22.8 万平米（住宅面积：15.7 万平米；商业面积：2.5 万平米，底商，只租不售） 容积率：2.93 总套数：2020 会所类型：泛会所;拼;项目基础指标 项目地址：宝安区龙华拓展区人民路与腾龙路交汇处 总占地：5.36万平米 总建面：24.7万平米（住宅17.2万、商业7.2万） 容积率：4.6 总套数：1606 停车位：2068;竞品分析：中航天逸——以89—143平??为主，与本项目户型重合度较高;竞品汇总：同期入市项目均地处龙华新城核心位置，且产品相似度较高;打出“解放刚需六大纲领”，提出“保值回购计划”，并铁底开盘，最低价1.4万/平起。;;激烈的竞争 2012年，项目入市时，除部分项目持销外，还将有部分新盘在年中左右陆续面世，项目将面临激烈的竞争。 产品相似度大 整个龙坂片区产品相似度较大，难以通过差异化推售引起市场对本项目的关注度。;局;逆势;破局;把握时机！;差异优势的强力传递;更高端的商业 Coco park;分析清楚局势之后，再来分析星河盛世潜在的业主们;人;得福田者得龙华：30－39岁的福田自住客户，一直充当着龙华项目最主要客户群体;;他们已经有了什么？;;人;大势无利好，应要主动出击，多方面发掘渠道，广纳客户； 竞争局面较为严峻，需在项目差异优势上多下功夫，让星河盛世的价值深入人心； 客户需要面子感，我们要提高项目形象，全面推广，让最多的人知道项目，还要知道是高端项目 突出星河品牌力量，让客户感知星河力量，调动品牌背书之下的诸多资源;执 行 纲 领;执 行 纲 领;首批单位推售;2月14日;2.14-3.9;;;全民皆兵：充分利用星河会员卡，让所有客户都成为项目宣传员;前期根据地：cocopark分展场承接前期意向客户;前期根据地：cocopark变身广告发布点;;全城皆为售楼处：直击目标客户区域，开启写字楼、商场、超市巡展;全城皆为售楼处：调动星河已有社区资源，深入挖掘老业主资源;目的： 通过组织大型企业团购的方式，来提高项目第一批单位的销售率。 方式： 主动上门拜访周边大型企业及科技园片区大型企业的关键人、组织企业上门看房，并组织团购的方式，来提高项目的首次开盘销售率。 对象： 大型企业员工（富士康、华为、中兴通讯、腾讯等） 时间： 3月3日起;3月3日起启动多方位推广渠道： 户外：选取 3个投放点（蛇口沃尔玛、雅园立交、滨河大道）。 报广：为配合主要营销节点，选取南都、特报、商报、晶报等。 电台：可通过赞助版头及自驾赞助的形式； 网络：聘用“剑客”在网络论坛中对项目进行炒作，同时启动微博炒作。 短信：对目标客户群区域（福田区）进行短信轮番轰炸。 DM直邮：对诚意度较高的客户进行直邮，邀请其参加现场活动； 围墙、分众……;;以产品发布会公布招商情况、教育资源引入等资源，持续制造热点;;先决条件：展示到位，眼前一亮！;2月14日;;;