深圳花样年花港营销执行报告.ppt

花样年·花港营销执行报告; 统一思路（项目目标、竞争下的策略） 梳理工作（执行安排及执行要点） 抓紧落实（总控图、费用计划表）;【逻辑思路】;【营销目标】;时间 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年1月 2月 ;本项目;总占地面积：5334.98平米 总建筑面积：26246.4平米 住宅建筑面积：20010平米 商业建筑面积：2384.16平米 架空层绿化面积：396.54平米 住宅总户数：458户 建筑层数：2栋、33层 容积率：4.2 覆盖率：34％ 绿化率：14％ 停车位：145 个;【产品分析】;【户型特点分析】;【花港6大核心卖点提炼】;【SWOT分析】;;利用品牌、精装、景观、档次四重优势，打造片区高端形象，抢占第一把交椅； 精装概念，打造低投资成本的高端公寓，锁定投资客户，面向深圳区域的投资人群；;【定位策略】;【基于核心卖点梳理形象定位】;【盐田港区域市场】 ;突出港口物流区的功能，定位为港口服务基地，重点开发为仓储服务的房地产和为港区服务的中、低档商住安置公寓。;;【盐田港已售项目概况列表】 ;金水湾御园： 占地：11684 ㎡ 建面：45074㎡ 普通居家小户。;【盐田港将售项目概况列表】 ;【海滨假日】;【倚山时代】;【金水湾御园】;【中海半山溪谷】;【竞争圈层分析】;【区域市场分析小结】 ;A、从目前区内客户需求分析;【片区客户需求分析判断】;问题二：卖给谁？;;置业目的;单身的他一天天的重复上演着上班和下班的故事； 但平淡的生活是否能掩盖内心的冲动？ ………………………… ………………………… 他们还住在公司的宿舍， 天天面对着还是那些上班和下班都能见到的同事们， 他的一举一动都有可能成为明天公司讨论的话题， 他的激情和对生活的渴望仅限于如此？ ;他和她是一对情侣， 毕业后三年的感情基础已经足以支撑他们婚姻的殿堂， 现在唯一缺少的， 是一个可以由他们自己支配并支付的爱巢， 不是不想买，而是买不起， 不是太贵，而是入住成本（首期＋装修）太高;她有点投资头脑， 自认为可以通过置业后出租获取一定的回报， 最近在股市狠赚了一笔， 虽然她知道黄金铺位的价值， 但手头上的钱根本不够投资动辄几十上百万的铺面。 她不甘心， 难道要经过如此漫长的等待， 才可以实现自己的计划？ 她在寻找： 有这么一种物业， 只需花个几万元， 就可以简单成为她投资的渠道。;他在盐田拥有两个物流公司，整天忙碌着接单、应酬，和外面社会有点脱节，只知道现在房价不断在涨。。。。 股票投资毕竟有风险，想用多余的资金购置房产，短期出租，长期升值，给自己和家人做固定稳定的投资。。。。。。 但是盐田的房子千篇一律，没有个性，而且自己装修又麻烦 花港，恰好是他心中所选，首期少，带精装，有品质有格调，省心省事，升值潜力高。。。。。。;客户分析小结1：居家投资客户契合度高;客户分析小结2：目标客户核心关注点为性价比及品质;总体策略及营销组织安排;价值;项目自身的反思 ——寻找我们的营销突破点！;形象定位：盐田港·精装国际公寓;【营销计划表】;【营销推广思路】;;第一阶段：形象入市期;联合炒作，加强力度；;2;;活动：国际美食节;活动：国际魔术节;;;导视及路旗线路（图示）： 1、永安路部分； 2、明珠道半段； 3、东海道部分；;【展示安排——人人乐外展场】;【展示安排——项目围墙】;围墙内容表现;【展示安排——销售通道】;关键点： 1、按交楼标准装修装饰，体现品质； 2、设置大堂经理引导、咨询服务； 3、完成时间：2007年9月底；;《花样会》—“东部有约”花港专刊;媒 体 安排;【媒体传播方式】;入市价格预测;项目名称;根据与周边同类楼盘以主要因素比较打分，可得出项目静态比准均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 花港比重[i=a、b、c] 静态均价预测=8130元/平米; ;【各项营销费用预算】;三、活动推广费用;【续上】