深圳龙岗万象天成项目商业定位与营销策略思路报告.ppt

;通过此前双方就项目的初步沟通，我司将结合目前项目所处区域、位置的实际情况及目前整体房地产市场大环境的发展趋势，针对项目就以下四点进行整合营销思考。 以什么样的定位令项目在市场脱颖而出？用什么样的策略使商业部分销售更为稳健？ 用什么概念来扩张项目卖点价值？如何在同期市场谋取销售价值最大化？;第一部分 深圳整体商业市场分析 第二部分 龙岗区域市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 项目定位推广 第五部分 项目总体营销策略 第六部分 招商部分策略建议 第七部分 销售部分策略建议 第八部分 项目收益、营销费用测算 第九部分 商住互动及阶段营销目标;;1、宏观层面对地产市场及投资者的影响 2、近年深圳商业供应及销售市场总体特点 3、2008.1-2009.1月深圳商业三级租售市场分析 4、2008.1-2009.2月深圳商业二级销售市场分析;一、受金融危机影响,经济呈现下滑趋势,短期内市场信心较难恢复 自2008年下半年以来,中国经济受外围国际金融危机影响较大，虽然有宏观调控提振经济的计划， 但市场对后市的发展不容乐观，投资者的投资信心难以短时间内恢复 二、虽有相关政策刺激楼市,但后续发展趋势不明朗,市场观望仍将持续 2008年下半年央行降息以来,各地相继推出利好政策刺激楼市,近期市场成交有一定的回升。但国家 仍以稳定房地产市场为前提来出台政策,后续发展的趋势不明朗，观望的局面仍将存在一段时间。;1.2、近年深圳商业供应及商业销售市场总体特点;区域 ;2003-2008年深圳商业批准预售与销售面积;月度走势方面，全市商业挂牌均价在2008年呈现逐步走低趋势，一度跌破40000元/㎡关口，到6月份有较明显回升并收复40000元/㎡，自8月份重回40000元/㎡以下后再次走低,09年1月有小幅度回升。 龙岗商业三级市场售价2008年上下波动，自10月以来持续下跌整体挂牌均价在20000元/㎡以内，其中横岗、布吉区域价格较高，中心城片区则售价较低，为全市之最。;租金月走势方面，全市的商业租赁均价在2月份达到近13个月来的峰值，到6月份有小幅的回升，下半年一直持续走低。由于受经济影响较大，部分区域的商铺业主调低租金预期（如罗湖和龙岗区域租金下行明显），导致2008年1月至2009年1月的商业三级市场挂牌租赁价格在波动中下行。 龙岗区域商业三级市场挂牌租赁均价整体水平在100元/㎡/月以内，其中承租在经营商业主要集中在布吉、横岗及龙岗老街区域，中心城则空铺多，租金低。并自2008年2月以来不断下滑。;1.4.1、2008年上半年已售及在售项目销售呈现两极分化;1.4.2、2008年下半年—2009.2月销售项目定价普遍低于此前预期 ;区域;2008.1-2009.2月深圳商业销售市场案例分析小结：;美格行对深圳整体商铺销售市场现状及未来走势的看法： 由于近年来商业待售存量和新增项目较多导致市场供应量大，再加上今年楼市调整及全球金融危机影响，带来商铺销售市场更加剧烈竞争、价格一路走低，我们认为目前商业销售市场的影响主要来自于四方面。 一、国家对房地产的调控导致市场信心和投资者对于未来的发展预期有所迟疑； 二、由于银行的银根紧缩、严格信贷管理使得可供流动的贷款规模锐减，许多商铺投资者再次贷款、融资 难，因而较大程度上抑制了投资市场；虽现阶段出现连续降息、调低商品房房贷利率等利好，但总体 市场观望仍将持续一段时间，后市发展趋势不明朗； 三、投资者对后期预期不佳，不敢轻易投资，持币待购现象严重，可挖掘的投资客户相对有限； 四、单价总价过高的铺位面临贷款压力。;1、龙岗区域概况 2、龙岗区域商圈分布和比较 3、龙岗中心城区域商铺三级市场租售情况 4、区域商业二级市场竞争性项目分析 5、龙岗商铺投资消费群分析 6、龙岗区域商业市场总结及未来发展趋势;;;龙岗商圈按其发展、分布以及政府规划，主要可分为龙岗中心城和龙岗老街两个区域商圈。;比较内容;龙岗中心城大型集中商业调查;龙岗区域商业发展状况小结 2001年之前，龙岗中心城区域商用物业比较单薄，居民消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点提供。中心城内仅有一些小餐馆以及建材五金店铺，即便是临街商铺，但仍然没有商业气息，而且各门店经营均比较清淡。 2001年后随着中心城住宅大量开发，各大型百货、超市纷纷进驻龙岗中心城，如岁宝百货、世贸百货、万佳百货、天虹商场等，逐步改变龙岗中心城缺乏大型集中商业、品牌商家的局面，但布局较为分散。 由于居住人口的不足、缺乏消费人群，导致大量商铺空置，呈现租金低、空置率高的显著特点。商业业态也由以往的五金建材等逐步向社区商业配套、美容美发、餐饮、休闲娱乐等转变。 龙岗中心组团规划有较多的住宅居住