深圳龙岗星河时代都市综合体项目营销策略及执行案.ppt

星河时代 2011年营销策略及执行案;Thinking;;;Thinking;;;全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。 2010年，我国主要宏观经济指标将多数向好，受世界经济环境复杂、国内抑制高载能行业产能、房地产调控、通胀压力增大等因素影响，四季度经济增速比三季度有所减缓，但是整体呈现增长趋势。;2010年，我国全年居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.3%，超出了年初确定的增长3%的预期性目标。其中在去年11月达到同比上涨5.1%的高位之后，12月回落到4.6%，表明我国物价水平正在发生积极变化， 但通货膨胀压力仍不小，防止通货膨胀成为全国???要的任务。 2010年，我国月度M2值增速较快，市场热钱不断流入，伴随物价上涨、货币贬值，市场流动资金寻找保值出路，投资需求急切。 预计2011年全年CPI平均水平将达到4.5%左右，上半年将出现存款准备金率、利率和汇率三率携手上行来控制通货膨胀的局面。;2010年，深圳市生产总值（GDP）9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。 2010年，深圳市城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增长4% ，但增幅同比回落6%;2010年，固定资产加速，完成投资1944.71亿元，其中，房地产开发投资458.47亿元，比去年同期下降2%，占全市固定资产投资的23.6% 。07年至今深圳房地产开发投资总额年增长率约在2%，占全市固定资产投资总额比重则呈逐年回落态势。 2010年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了4.4％，广州、上海、北京的同比都出现两位数的增幅，其中，上海最高，达34.5％。2010年深圳的房地产开发热度弱于其它一线城市。 2010年深圳住宅的施工面积同比小幅减少3.5％，是四大城市中唯一一个施工面积减少的城市，同时住宅的竣工面积大幅增加23.5％，是四大城市中唯一一个竣工面积同比增加的城市，预计深圳后市的供应有压力。 ;;［1］国八条：继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控，中央在春节前面临CPI上涨、通胀压力，防止房产需求再次井喷做出的反应 ;［1］国八条：三轮调控政策内同对比，国八条更为严格，规定更详细，责任更明确 ;［1］国八条：三轮调控政策内同对比，国八条更为严格，规定更详细，责任更明确 ;［1］国八条：三轮调控政策内同对比，国八条更为严格，规定更详细，责任更明确 ;［1］国八条：三轮调控政策内同对比，国八条更为严格，规定更详细，责任更明确 ;项目名称;［1］国八条：新国八条的影响下，春节期间各区部分项目成交量剧降，全市陷入观望期 ;［1］国八条：新国八条看似严厉，实际影响并没有政策预期般大，对政策影响应持谨慎乐观态度，预计新国八条不会对楼市产生逆转的影响，但楼市会进入观望期，消化期将会持续到4、5月份。 ;［2］2011年宏观政策环境分析‖ 加息： ;［2］2011年宏观政策环境分析‖ 加息： ;加息主要针对通胀，同时影响房地产； 刚需购房意愿受挫、楼市观望延续、房地产股作调整、楼市成交量受影响等都将是近期市场的最直观表现，尽管如此，0.25个百分点给目前的楼市所带来的浮动预计不会太大； 未来进入加息通道后的房地产市场将如何表现更值得关注：这是2011年首次加息，但与上次加息仅隔45天，虽然一如以往的0.25不足以撼动“房价上涨的预期”，但从2011年整个周期来看，如果加息作用于通胀效果初步显现，物价往下走，但房价仍然上行，那加息继续不可避免。许多经济学者认为，现在实际已经进入了加息周期，今年不排除2-3次加息的可能。加息通道的打开及累积效应的影响将是巨大的，而随着紧缩性货币政策逐渐发挥作用，将会进一步强化对房地产市场的调控作用。;中原看后市;;2010年，深圳土地市场呈现供需两旺的交易态势。2010年深圳共成交25块土地，其中7块居住用地、3块商业性办公用地、1块商业性公共设施用地、9块商业服务业设施用地、1块商业用地和4块酒店用地。 7块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积60.5万平方米，同比增加14.9％，总建筑面积1