渭南项目提案项目定位战略及营销报告.ppt

渭南项目提案-项目定位战略及营销报告;前 言;方案框架;核心问题界定： ;重点问题阐述：;PART1 跳出项目 看区域;跳出项目看区域;渭南位于陇海-兰新经济带中部地区，关中天水经济带东大门，且隶属于西安经济圈之内。 渭南是陕西东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之称，今是西北地区的“东大门”。 ;总体规划为“一带、两轴、三核心”。 “一带”为滨水绿化景观带； “两轴”为行政文化景观轴与仓程路景观轴； “三中心”为行政文化中心、商业中心与商务中心 一心三组团 中心城区:行政文化中心/综合服务/居住 高新区：产业 老城区：居住 渭北新区：产业综合区 两横三纵绿地生态系统 渭南市规划城市建设用地范围150平方公里，到2010年规划人口40万，规划建设用地面积40平方公里。形成老城区、中心区和高新区三大功能组团和五横六纵城市干道系统。渭南市2010年人口565万人，2020年规划人口600万人。城镇化水平：2010年城镇化40%，2020年城镇化55%。;中心区组团：市级行政中心、商务中心、商业中心、文化中心和旅游服务中心，交通枢纽，综合型居住社区。高新区组团：市级高新技术产业基地、文教科研基地、体育中心和综合型居住社区。经开区组团：市域重要的农产品加工、现代制造业和商贸物流基地、文化交流中心、职业培训中心、休闲度假基地。 华州组团：市域重要的重化工业基地、有色金属冶炼和深加工基地、组团级综合服务职能。;总结： 结论一： 渭南城市发展总趋向是城市由东向西的横向发展为主，南北纵向发展为辅，中心区城市面貌的改变。 结论二： 就目前现状而言，中心区依然是渭南市的心脏地带，随着城市的发展，中心区老城区面貌的改变势在必行，构建讲求品味与现代居住理念为后期的主力房展方向。 结论三： 随着知名开发商，利君、信达等进入渭南市场，带来了渭南地产竞争从最早的地段竞争演变为品质型竞争以及产品包装竞争，但由于渭南大量的土地储备，目前为止竞争依旧是渭南市场竞争的主题。;区域;市场状况——市场目前的产品区间及价格; 市场现状——商品房、团购与保障房情况;市场现状——去年市场活动热门情况分析;市场现状——信达广场SOHO;市场状况——目前市场情况价格成为成交的主要因素;市场其他项目情况——市场中项目现状及总结;总结： 结论一： 渭南市场整体方量较大，但是公寓型产品较为稀缺，主要由于公寓型产品的市场需求较小。 结论二： 渭南商务氛围不足，小型企业以及个人工作室较少，造成商务公务市场需求较小。 结论三： 从销售状况来看，信达占据有利位置，从2012年销售开始至今，去化公寓套数约300套左右，去化速度一般，侧面证明公寓市场逐步成熟，存在公寓型产品的需求，但需求量依旧不足。 ;T——威胁： 周边现行放量较大，群雄并起 信达开发商的公寓带来竞争 政策的不确定性带来的风险; 小 结;PART2 项目定位;审视城市与市场的特性，以寻求我们的方向……;经市场调研，我们可以看出： 1、公寓型市场信达SOHO为代表占据公寓高端市场，销售情况良好，依托于信达在渭南本土龙头的品牌以及公寓型产品的稀缺和地理位置。 2、商务氛围在渭南市场依旧没有成型，大型企业自建较多，小型企业还属于家庭式的原始作坊，缺少商务需求。 3、注入公寓型产品高附加值（精装）增大项目利润点以及区分于周边小户型住宅的界限。 ;公寓定位： 精装酒店公寓+商务SOHO 酒店公寓：体现项目品质以及高附加值（酒店式的物业管理等） 区别于小户型住宅类产品 酒店公寓：附带商务的部分功能 由于市场公寓以及商务的需求较小，最大化的囊括市场对公寓以及商务的需求成为本案消化的关键;经市场调研，我们可以看出： 1、东风大街商业环境较为良好，属于渭南商业集中中心。 2、现有商业品质不高且分布较散，缺乏一站式商业的概念（MALL）。 3、随着信达SOHO华润万家以及国美电器的入住，使老城区的商业中心更加明显。 ;商业定位： 以商超、购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的商业MALL ;PART3 精准营销;项目自有产品分析？;;可售货量盘点;可售货量盘点;可售货量盘点;;;接受物业总价在30-50万的目标客群;项目定位/客户定位;;公寓产品营销方式;公寓产品营销方式;菜单式装修;商务大堂;物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到社区的品质、产品的价格。 为了有效保障项目物业品质，从软性功能上最大化堤升项目价值，建议项目住宅物业管理要吸纳或聘请专业物业管理团队堤供合理化建议，同时全面管理，保障服务项目顺利