湖北武汉东湖天下营销报告.ppt

超越城市的建筑符号;武汉;黄陂盘龙城遗址、内地开埠第一大港、大汉口、国民政府迁都武汉、大学城、历史文化名城…… ;九省通衢;城市人文;千湖之乡;武汉特点;建筑;建筑与城市;让城市骄傲的建筑;建筑历史;建筑现状——丽岛花园;建筑现状——东湖林语;建筑现状——四季花城;建筑现状——宜家汤臣;武汉高端物业集中分布在以下区域： 湖滨地区：主要集中在武昌的东湖、南湖、汤逊湖，汉口的金银湖、后湖，汉阳的三角湖-后官湖。 江滨地区：主要集中在汉口沿江大道和武昌临江大道等区域。 汉口CBD：主要为建设大道沿线以西北湖为中心的区域。 ;武汉市高端住宅总体分布;东湖，作为国家级风景名胜区，拥有武汉其它区域无可比拟的秀山丽水，且紧邻省政府、省博物馆、全国的教育文化中心，因此成为武汉最具特色与稀缺性的高端住宅产品的聚居地。由于东湖沿线土地稀缺，地价昂贵，现有别墅供应量小，仅有东湖山庄等；而多层、小高层、高层项目，如东湖林语、银海华庭、东湖香榭水岸、秀水公寓、东湖名居等，都是武汉市数一数二的高端项目。而随着政府对东湖沿线房地产开发的限制，未来除东湖新城及武重厂区改造一外，将鲜有产品供应。;武汉高端物业未来发展趋势： 市中心旧城改造将成为高端住宅的聚集区域。 高端物业市场将由目前的“平民化”中低档转向“高端化”、“贵族化”趋势。 具有稀缺性“绝版”优势的区域如东湖片区等将成就武汉高端物业的经典。 传统的价格心理线将会被突破。;武汉高端物业未来需求趋势： 未来相当长时间内消化仍以本地人为主。 同时，外来购房者在未来将有一定幅度提升。 未来用作第一居所的高端产品比例将上升。 富人阶层购买力将得到释放，价格仍有相当大的提升空间。;武汉高端物业的问题： 豪普剪刀差过小，中高端难以拉开差距。 低成本运营-低水平开发-低价格竞争-低利润水准的恶性循环。 开发模式为粗放式、以量的扩张为主要特征，在学习外来方式上以简单模仿抄袭为主。 鲜见与城市相匹配的代表性项目。;因此，我们的使命是;代表城市;项目分析——东湖; 比西湖大六倍是什么概念？ ; ;项目分析——东湖片区;总用地面积：69060.64 总建筑面积：208341.55 容积率：2.59 覆盖率：25.68％ 绿化率：46.32％;项目分析——优势;地段、景观、朝向、产品、配套、教育……过多的优势（卖点）罗列，过分的广告堆砌，反而容易分散项目的主力优势，难以予客户直接的感性印象。;项目分析——劣势;项目分析——机会;项目分析——威胁;思路;对策：我们的思路;品牌为王;最懂得武汉的优秀地产商 最具魅力的武汉本土品牌;我们的想法是，东湖天下应该成为 ;资源整合;公园 物业;作品主义;产品主义;作品的创作，就是将产品中的亮点无限放大的过程。;点水成金;跳出武汉来看，东湖成就的不是一个项目，而是一座城市。;跳出传统营销思路来看，我们卖给客户的不是一套房子，而是一个东湖！;项目定位;我们的思路：项目差异化特色;稀缺性;客户定位;因此，我们的目标客户 他们是在各自的事业领域，都已取得一定业绩的成功人士 他们收入稳定，热爱家庭 他们不是张扬显赫的人，而以个人魅力而显出类拔萃 他们相对来说比较稳重、内敛、不张扬，同时富有深厚的文化内涵 他们对价格的敏感性较小，选择的居所就是他们的名片;价格;怡景花园，高层，6000; 未来市场高端项目??格预期 ; ; 项目稀缺性资源价值实现 ; 产品品质支撑 ; 营销环节的价值挖掘 ; 价格对价值的偏离 ;营销方式建议;;;;; 营销费用预算 ;项目参考案例（一）;最具突破性的豪宅营销模式;百仕达在红树西岸的推广上，已经开始放弃硬广告，而是通过其他的传播途径来实现广告的目的，走上了非主流道路，这样一来，省去不少推广费用就不说了，而这样的推广也使竞争者难以仿效和超越，并形成自己独特而鲜明的风格诉求。;项目参考案例（二）;瑞河耶纳规划;瑞河耶纳为什么？ ;项目参考案例（三）;水榭花都给我们的启示是——对稀缺价值的最大化利用——凭借城市中心、湖景、低密度和高品质的多优势叠加，形成项目独一无二的稀缺性，获得市场追捧，在无售楼处、无销售楼书的情况下即售磬。;从细节理解产品;专业 创值 正派;突破性营销方式;谢谢！