湖北治历吴家湾御院项目营销策略提案.ppt

——Copyright ? 2011 Dicity worldwide. All Rights Reserved——;策略前思考：现有产品规划，两种物业类型，逆市下如何卖，如何价格最大化！;策略前思考：高端住宅营销更重展示和体验，但项目先天缺乏良好的外围优势，如何解决客户及价值问题！;关键词：[品牌] 朱宏彬——集团董事 中国第三届民营经济高峰会优秀企业家代表、建设部中国知名房地产优秀企业领导、武汉市武昌区政协委员、武汉市青年联合会副主席、湖北演出协会副会长、武昌商会副会长等。 湖北治历集团——发展商资质 湖北治历集团，集团前身湖北治历实业有限公司，创建于2000年6月。为具有二级开发资质的房地产开发企业。曾在汉开放项目有“城市印象小区”“阜华大厦”“凤凰大厦”“景江华庭””中南二路阳光年华”“吴家湾干休所”等 。 关键词：[利润] 经济收益及企业品牌口碑最大化、从而为企业后期进军高端房地产市场开发沉淀资本。;;1.1价值基础分析;区位印象：武汉的蓝筹版块，中国的光谷;光谷片区发展规划; 现有公路 光谷目前基本形成了以珞瑜路和雄楚大道为横向干道以关山大道、民族大道、光谷大道为纵向干道的二横三纵的道路骨架系统。 地铁 地铁2号线途经，全长31.3公里，起点常青花园，途径汉口、江岸、武昌终点流芳。预计2012年建成。 ;;地块一分为二，别墅+高层;;1.2价值洞察;[1] 2011年中国光谷我们如何界定其片区价值;[2] 在光谷片区中，区域内高端的典型项目比较，在价值模式上有什么异同;价值洞察 片区属性及项目定位;不是武汉的光谷，不是只有概念的CBD，也不是底气不足的贴牌“武汉新星产业园”或“武昌卫星城市” 而就是中国的光谷，推广上区位的应用，当为“中国光谷 御园 武汉唯一内环独栋别墅”;本案产品模式的不同，在于由空间、品质所带来的“级别”的不同 根据其物业形态特征及地块所处区位，市场可称之为[城市的别墅]、[别墅化的城市];不仅是只有城市内环稀缺的地段资源优势，更需强调内部景观资源塑造内在资源价值 价值可类比纽约中央公园边上的私人公寓，是财富的张显、更是无言的地位;城市的别墅 中国光谷 御园 武汉唯一内环独栋别墅;;没有人可以准确预测2012年的市场究竟如何 但需要对市场大势、2011新政下的豪宅影响进行分析 来考虑在这样的趋势下 我们产品（类型/面积）是否够安全和有空间;2011年武汉楼市结构调整的一年;图：2010－2011年武汉商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）;;营销提示：未来高端市场依然利好，但主流面积需求“去奢豪化”、价格暴力上涨可能性小;2.2目标市场消化能力分析;;光谷新城的三个支撑中心和四大产业组团，目前及愿景规划较好;东湖高新区高校、科研院所集中，是武汉是科教重地;烽火科技集团——是目前全球唯一集光电器件、光纤光缆、光通信系统和网络于一体的通信高技术企业。总建面8万多方，各种生产线50多条，年生产能力达50亿元人民币；;;营销提示：通过对项目区域发展规划及增长幅度和高端人群分部等方面的分析及研究，可看到目前光谷房地产市场是呈现“量有市场、价有基础”的现象，相比武汉其他版块而言，豪宅市场发展空间更大;2.3竞争分析;Part 2;片区内主力竞争对手锁定为同物业类型项目，如九台、保利十二橡树庄园、长岛、纳帕溪谷； 片区内项目共享区域规划利好因素及配套，因此主要竞争点集中于产品和项目内部 区域内项目竞争要素：产品力表现、品牌力表现、项目核心价值因素;; 汤逊湖—— 武汉别墅发源地，优越的湖景资源，良好的市政形象，使得该片成为武汉炙手可热的别墅区 盘龙城—— 区域临机场、拥有九山十湖的自然资源和3500年历史的盘龙古遗址。房地产开发起步较晚，区域市政形象相对较差，但发展十分迅速 汉阳区—— 汉阳区别墅未成气候，区域内具代表性别墅产品仅金地澜菲溪岸及华润中央公园量雄鼎立。 金银湖—— 离汉口中心最近的郊区，国际高尔夫球场、东方马场等强势资源位居其中;; 市场竞争 盘龙城及金银湖片区主要以联排及叠加类别墅产品为主，且面积也主要集中在200~300㎡经济型别墅产品内。此区域无纯独栋产品，剩余独栋供应有限。 江夏、汤逊湖片区凭借着区域市场良好的口碑及先天的自然景观资源，已成为目前武汉高端别墅的聚集地，且产品形态也多以联排及叠加类别墅产品为主，独冻类别墅产品面积短主要集中在300~500㎡。 全市竞争态势 除本案外，武汉市目前环线内存在供应的类别墅独栋产品几乎为零。; 大户型、高总价 长岛别墅为地上三层、地下 一层结构，带地下室建面最 低超过500平米，单套总价 600万起。 武汉首家游艇会 开发商斥资400万购入游艇 ，打造武汉首个游艇码头， 借此成立游艇会，并通过“ 游艇形象大使”来宣传。 私人电梯