湖北玺润东辰大盘项目前期策划.ppt

谨呈：熙坤置业;第*页;;Part1：市场分析; 2010年至今，孝感城区房地产市场供需比为1:1，市场供需平衡；另外，市场供应量和成交量持续走高，成交价格也稳步上涨，孝感房地产市场处于高速发展阶段。; 随着市场新增供应量增加，孝感城区整体市场成交量迅速回升，成交价格则持续上涨；2012年—2013年整体成交均价上涨至4000元/㎡，主要是成交重心逐渐转向城东新区高品质项目，成交价格呈现结构性上涨。;市场分析; 综上图分析： 各价格区间段项目供应和成交结构合理，中高低端项目成交量均较好，孝感当前房地产市场比较健康； 三房面积在100-120㎡以上的户型最受追捧，同时90㎡左右的两房需求也占很大比例，首次和改善型需求是主流； 投资性小户型供应量不大，而销售情况较好； 另外，140㎡以上四房两厅两卫占比15.2%，成交14.2%，高端改善性需求客户购买力较强。;1、孝感房地产市场成交逐步由城市中心向外延展，价格继续攀升，现阶段全市整体市场处于量价齐升状态； 2、孝感城区房地产市场整体供需平衡，同时高中低端产品结构较为合理，需求量旺盛，后期价格仍将持续上涨； 3、90㎡左右两房和100-120㎡三房是市场首次置业和改善性主流需求，另外140㎡以上大户型产品受再次改善性高端需求客户追捧。; 孝南城区依托较好的地段成其核心买点，在售项目较多，供应量较大，但项目普遍规模较小，产品打造能力极其有限，随着城市的发展，需求势必溢出，区域整体均价2396元/㎡； 开发西区产业科技园较多，属于孝感经济技术开发区，重点发展科技产业。区域在售项目较少，供应量不大，不属于孝感未来城市以及房地产市场发展区域，区域整体均价2520.8元/㎡； 东城新区：政府重点发展，强力引导，孝感、武汉知名企业联合托市，东城新区楼盘素质远远领先，客户关注未来发展前景和区域居住价值，区域整体均价4600元/㎡，高于孝南城区和开发西区1000-1500元/㎡。;市场楼盘分布;项目名称;东城新区后期项目供应情况;市场基本特征：产品形式多样，片区价格差异较大，营销推广水平提升较快;东城区主要在售楼盘信息;孝感房地产市场发展趋势;Part2：项目解析;项目在未来城市发展中的地位及作用的初步判断;项目土地价值最大化塑造方向建议;项目核心价值的初步判断;项目主题概念的初步建议; 大盘的功能发展模式;大盘的盈利模式;项目属性概况——区位、交通;本项目自南向北由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性;本项目具备两个核心景观区，保证了小区丰富的景观资源和高舒适度;本项目一期住宅户型以两房、三房为主;产品户型分析要素;户型价值及创新点——户户大露台设计，采光通风佳;户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台，景观资源丰富，东城区独创;;产品户型分析结论——;产品价值挖掘——环境;产品价值挖掘——规划;产品价值挖掘——社区配套及服务;产品价值挖掘——未来价值潜力;Part3：项目定位;产品定位分析;整体定位——;产品定位－住宅与商业;专访发现：东城区购房者年龄集中在25-50岁之间，文化程度不高，大家庭居住习惯，私营业主占多数。且周边县城去东城区购房都占了相当的比重。 ; 访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为主，外地客户以投资需求为主。;调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重; 访谈表明住宅置业者心理接受价位在4500－4800元/㎡左右，基本切合市场的实际价格;;形象定位——;;Part4：营销策略;以集团的强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区隔；同时配合优质的产品和天然不可复制的山水环境，打造城东新区最具价值的居住大盘，确立项目高品质的市场标竿；结合住居新标准的推广宣传，影响核心客户和业内意见领袖，最终达到引领市场的目标。 大盘开发，首要的目标在于聚集人气。项目坚持住宅和配套联动的原则，前期实现住宅物业的混合开发、配套先行，后期平价入市，结合推货策略，反衬首批单位的高性价比，主要目标直指中高层面核心客户，利用其市场口碑，实现高效传播 大盘运营，城市气质。配套的引进和成功运营，一方面体现了地产商的开发水平，彰显了公司实力，一方面可以给予客户信心，因为眼前便是这是未来生活的展现，再一方面，高品质配套意味着高品质的生活，它也将有效地打动消费者（尤其是相对苛求地意见领袖）；所以应当坚持“配套先行”、坚持“品牌配套”、执行“配套＋展示”的联动策略 ;项目卖点整合 ;营销总纲：以外带内，定向营销;营销策略:以活动营销/情感营销为主,建立项目口碑效应;本地 客户 购房特点;推广策略：以孝感及周边县城为主，定向??传;建立国际化高端品质体验与享受;泛灯工程;形象围墙;售楼处：体验国王级尊贵礼