潍坊金马溪苑整合营销策划方案.ppt

;一、楼市分析;区域经济分析|;区域经济分析|;潍坊房价走势|;潍坊房价走势|;潍坊楼盘成交走势|;潍坊楼盘成交走势|;潍坊推盘数据|;潍坊推盘数据|;市场环境小结; 刚需人群在增长，一是可支配收入在增加；二是市场在成熟的过程中自然增量，对生活品质的追求，改善是家庭永久的工程；三是婚房已成为结婚的必备，特别是三线城市，生活成本低，婚姻依然是人生大事。总的来说，刚需在增长。 房地产投资依然是风险最小的理财项目，大家的共识是尽管房地产升值不可预见，但现已探底不会再贬值，属于可期待无风险投资。 ;二、竞争分析;贵和苑|占地740亩，属于城中村改造项目，地处豪德商圈，物业类型丰富。;奥博家苑|户型多样化，选择余地大，以中小户型为主，总价相对低。;三友翡翠城|新中央生活区核心位置，户型方正实用、南北通透、全明设计。;泰华金泰广场|潍城区域???购物、休闲、娱乐、运动、饮食、交友于一体的社区;鲁发名城|总占地面积1000多亩，纯板式花园住宅，全南北朝向，;茂华紫苑公馆|潍西中央生活区，近9万平大型园林景观，4000平米的中心湖景;上城国际|项目总占地约540亩，产品类型丰富，700米大型的风情商业街配套完备;基本指标;基本指标;基本指标;竞品研判小结; 水资源丰富是我们与这十家竞品的最大差异，虽然茂华紫苑公馆以西班牙风格及水景作为卖点，与本项目形成直接竞品关系，但有限的水面积趋于园区一隅，盆景式人工湖不能充分展示水的特质，延展欠丰富。贵和苑三期西侧临河，水景有限难成共享资源。所以我们要着力打造一河一湖多溪，充分利用水资源打造亲水差异化。 受政策限制，多层和别墅已成为稀缺，再加上水资源，形成两个稀缺的结合，有望让我们冲破东部的壁垒，吸引市区内改善型客群。;三、客群分析;项目客群分析|;项目客群分析|;四、产品分析;项目规划图;宗地位置概述|;宗地区域分析|;宗地区域分析|;W; 劣势（Weaknesses）： 西部城区是老潍坊人心目中的落后城区，改变既有认知成本会很高 宗地位于西环路与东风西街的交汇处，来往车辆较多，噪音较大。 宗地临近加油站及储油设施其对项目安全性产生影响。 ;机遇（Opportunities）： 潍坊不缺水系，也不缺水景房的价值认知，外河内湖的水资源占有，提供了打造高品质楼盘的条件。 西城缺水，水的稀缺性提供了资源型竞争优势的条件，以此为差异有可能形成独特的核心竞争力。（但需要进一步打造） 外河内湖形成了超于水景房的价值。有机会从观水到亲水的提升（着力打造溪流园景，可形成超于市内水景的独特优势，有机会吸引市区内改善型客户） 豪德商圈可提供庞大的客户群，抓住客群的利益点，将产生巨大的市场贡献 郊区水景大盘，可吸引周边县区的高品质城区生活的追求者; 威胁（Threats）： 项目东部高端楼盘的崛起，相对于区位而言对项目构成较大威胁。 ;五、产品核心价值;一河一湖，近溪亲水;六、案名;金 马 溪 苑;七、定位;精 致 景 观 亲 水 生 活 公 园;八、SLOGAN;内 湖 外 河 亲 水 生 活 ——花 团 锦 簇 的 生 活;A、高层——豪德的外地商户： 水，以及风水（用租房的钱买房） B、小高层——潍坊辖区内的县市镇渴望中心城市生活人群： 我家在城中——近溪湖，住公园 C、多层、别墅——潍坊市内中高端改善型客群及豪德的优质商户： 亲水生活，流进心田;九、产品改造建议;品质成熟社区;宜居的水景生活打造方向;结合地块自身条件，提供产品的形式，增加社区现代感和活力 形成邻里的组团式规划，创造邻里沟通与交流环境;一提起托斯卡纳，人们就想到佛罗伦萨，想到橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及古老的庄园等托斯卡纳的象征符号。而让人们想起朴实富足的田园生活，也正是托斯卡纳风格建筑受人追捧的缘由所在。托斯卡纳风格是安静的，简朴的，但更是优雅的，它是建筑与大自然有机结合。;在别墅等建筑领域，托斯卡纳所代表的历经数百年漫长岁月磨砺与考验的完美生活，更是当代人们寻求悠然、浪漫、温暖情怀的最好居所的精神寄托。在建筑外观上，一般通过天然材料，如石头、木头和灰泥等来表现建筑的肌理，其多采用的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是非常具有意式风格的元素。;以水作为核心景观轴将各个组团进行区分，以“雕塑、水体”为主题，创造大气而幽雅式景观格局，充分利用水体灵动、柔美的特性，并汲取雕塑的精髓，融合现代的景观理念，构筑多层次，多空间，多样化的生活、休憩、邻里等空间体系。利用水体的跌落、喷泉的跳跃和植物色彩的搭配，形成一道跳跃的音符，为人营造一种活泼开朗的氛围。;以自然质感的砖石为主，但铺装材料多切割成规则的形状，铁艺桌椅、赤陶花器、石雕花器和兽头水口，陶质的花器