珠海华融时代广场商业项目前期策划营销策划方案.ppt

2012年05月;项目营销方向初判;项目营销方向初判;项目营销方向初判;项目营销方向初判;第一部分 珠海商圈及销售市场研究 第一部分 项目价值判断及营销策略 第三部分 商铺合理优化建议;一、珠海商圈及销售市场研究;1.1 珠海商圈结构分析;1.1 珠海商圈结构分析;1.1 珠海商圈结构分析;拱北商圈代表商业体;商圈概况： 吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。 商圈特点： 吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一； 商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈内以免税商场档次最高。;代表商业体;梅 华 东 ;商业体;商圈概况： 新香洲商圈商业主要分布在敬业路、健民路、人民西路、银桦路周边，商业体量相对其他商圈较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成具规模档次的商业中心。 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。;商业体;1.1 珠海商圈结构分析;钰海环球金融中心;项目;;2011年影响;;项目名称;项目名称;1.3 销售市场分析;销售市场分析小结 商铺销售市场总体情况较为良好，销售方式以直接销售为主，无严重的滞后盘，预计本项目在下半年的入市能够延续良好的市场势头； 首层商铺的价格在3-4万居多，其中位置较好的珠宾禧悦汇主力投资额在2000万上，目前仅剩一套，侧面体现珠海具有较为强劲的高端投资客户群； 在售产品以社区底商和专业市场为主，目前无集中式商业在售。;待售项目示意图;项目名称;待售项目分析小结 招商花园城市场知名度广，区位条件较好，预计货量会比较大，是本项目应重点关注的竞争对手； 下半年入市项目不多 ，潜在入市项目以社区街铺为主，市场竞争压力总体较小，为本项目的入市带来良好的商业契机。;第一部分珠海商业市场部分总结 商圈分析： 拱北商圈是珠海商圈商业规模最大，人流量最多的商圈，租金代表着珠海商业的最高水平，本项目处于拱北商圈核心地带，具有明显的高商业价值。 拱北商圈依托毗邻口岸优势，商业气氛成熟，但目前以中低端的业态为主，缺乏具备高品质感的标杆商业，本项目具有承担拱北商业升级换代功能的市场机会点。 即将入市项目分析 目前了解的与本项目类似的大型商业体大部分只租不售，降低了项目销售的市场竞争压力； 拱北区域出现最多大型商业体，将进一步巩固拱北商圈核心地位的同时，同时也加剧了该区域的商业竞争。 销售市场分析 商铺销售市场总体情况较为良好，无严重的滞后销售盘，销售方式以直接销售为主，预计本项目在下半年的入市能够延续良好的市场势头； 待售项目分析： 下半年入市项目不多 ，潜在入市项目以社区街铺为主，市场竞争压力总体较小，为本项目的入市带来良好的商业契机。;二、项目价值研判及主营销策略;项目特点分析：;项目特点分析：;营销核心问题归纳：;营销解决方案;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;营销价值塑造：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;平衡销售和经营的关系：;销售区域建议：;营销节奏的划分：;营销节奏的划分：;销售执行建议：;销售执行建议：;各期不同时段均制定有针对性的销售说辞（如：完整说辞、流线说辞、一分钟说辞、认筹说辞、开盘说辞、电话说辞等） 来访客户当天回访 高频率活动聚客和洗客 客户级别划分ABC（2-3-5的跟进策略） 对每一位重点、难点、大客户制定专项营销策略 ……;销售执行建议：;销售执行建议：;三、商铺合理优化建议;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;商铺合理化划分;每一次都精雕细琢 打造中国最卓越的商业地产顾问机构