福建石狮鼎盛公元中央商贸区项目营销策略方案.ppt

;谨呈：曙辉地产 金海地产;荡漾巴厘岛.....;呈现完美生活......;大美亦无疆，止于吾至善；; 石狮位于福建东南沿海，地处文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，与台湾隔海相望。2007年，全市实现生产总值240.2亿元、财政总收入22亿元、一般预算收入11.6亿元，分别比增16.5%、22.3%和23.2%，人均GDP和人均财政收入居全省前列。经济实力位居全国百强县（市）第22位，保持全省十强县（市）第2位，成为福建省唯一入选《福布斯》“中国大陆最佳商业城市”的县级市。; 市场启示; 市场启示;目 标;基于目标的解决之道：;上半年全国房地产市场特征 成交活跃，带动房价止跌回升 供不应求，各大城市存货不断下降 信心恢复，各路投资者加紧进入 土地市场热度不断增加，地王频现 ; 本年度必威体育精装版市场动向; 基于大势之变的思考; 基于大势之变的思考;单位：平方米; 石狮本地市场特征;5500;基于目标的??决之道：;本案;石狮服装城;本案; 项目产品特性;基于目标的解决之道：;石狮以纺织、服装为两大支柱产业，藏富于民，隐性购买力不可估量。;石狮是典型的内生型城市，地产基本以本地客户为主。缘于本地客户强有力的购买力，本地市场受全国地产调控影响小，但受整体经济形势影响大。;石狮本地纺织、服装私营业主; 对产品品质敏感度高——对户型设计、园林规划、生活配套、物业管理等方面有较高的认知度，对好的产品有自我衡量的标准。 对产品价格相对不敏感——由于其具有较强购买力及较高居家标准，其往往注重综合性价比，品质优先，不在乎价格。;基于目标的解决之道：;中央商贸区; 摒弃“豪宅”说辞; 标杆形象描述;? 2009年石狮商品房成交均价集中在5000-5500元/平米之间，价格波动区间较小，总体上自08年上半年市场低潮影响下，石狮商品房整体价格趋于平稳，涨幅程度较小； ? 从石狮在售项目的销售价格来看，濠江国际销售均价5500元/平米、百德康桥假日销售均价5700元/平米，但其总体品质及服务仍属于石狮豪宅形式主义；;定价的另一种思路;现有市场格局已经形成，未来市场调整期难以避免，同质化竞争带来的后果将是价格的比拼，我们要回避价格竞争：“不走寻常路”，以高品质的大宅形象，树立价格标杆，奠定市场第一的统治地位！;基于目标的解决之道：;SWOT策略推导;制定策略;2010年8月—2011年2月;所谓定向营销是指针对特定客群的需求特征而展开的营销。鼎盛公元的定向营销将突破常规营销模式，以快速、精准的营销定位实现即定目标。在常规的营销状态中，营销的覆盖面及影响面往往涉及到特定的客群较为有限，因此有必要在掌握特定客群需求特征的前提下针对性地制定定位营销策略。 ;本案 思路; 资源类型;策略说明;“以老带新”的客户营销活动有以下优点： 1、节约营销成本 2、容易操作 3、促进口碑传播，提升项目品牌；; 传统操作模式 老客户带来新客户后， 在置业顾问处登记，成 交后给予优惠。;1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得× ×元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免×个月物管费的权益。 4、此卡为终生制。;加拿力海枣;一、权益卡作为实物可引起客户重视，客户不容易忘记。 二、老客户将权益卡交给新客户后，纯粹是给到新客户优惠，减弱介绍之嫌，也让老客户觉得有面子。 三、老客户介绍成功后，能得到实惠（免×个月物管费），促进老客户积???介绍新客户。 四、有了业主权益卡，老带新操作流程变得清晰。 五、有了业主权益卡，客户容易记住“老带新”这件事，优惠幅度可以减少。;产品价值体验;1看房 ;1;从“管理”到“服务”，回归物业服务本质；;提升途径;在销售中心开放的同时展示部分实景园林，以及外围绿化的打造，都可以给项目本身增加不少客户印象分；;具有质感的LOGO门牌;烟灰缸;提前与会所管理公司确定管理意向，增加项目价值，通过知名会所品牌提升项目品质；;鸿艺会简介： 上海鸿艺会由澳门著名商业娱乐巨头何鸿燊于2002年创办，理事会成员中包括孙中山的孙 女孙蕙芬女士、澳门赌王何鸿燊博士及其女儿何超琼等人 。鸿艺会经常不定期举办各种活 动，如邀请美国旧金山市市长、球王马拉多纳等名流来访交流等。此外，鸿艺会还特别举 办一些针对新会员的活动，将他们介绍给一些具有特定社会身份的老会员，以此营造顶级 阶层的圈层生活 。 曾管理项目：广州花园酒店、万科提香会、苏州东山会所、上海鸿艺豪园等；; 无形性的有形展示;施工负面形象;看楼通道; 形象保安、保洁; 室外包装导示; 室内包装导示;情景样板房;销售物料齐全;一期营销费用：预估130万元; 汇报完毕！