绿地深圳迪亚庄园项目营销推广策略方案.ppt

深圳九天;感谢绿地集团新乡公司全体同仁 绿地迪亚项目，在尤总、许总的总指导方针下； 我们与营销部的紧密配合之下； 在史无前例的房地产调控之下； 经过了慎密的推广构思和营销整合， 最终完成年初计划的目标任务。 在此，我代表深圳九天公司，对尤总、许总、营销部， 及绿地全体工作人员，表示衷心的感谢！;2010绿地迪亚回顾 第一季度：炒作南环区域的未来价值概念，解决项目偏僻交通问题； 第二季度：核心塑造绿地品牌、项目世博会品质，给消费者吃上定心丸； 第三季度：挖掘项目内在价值，点对点的挖掘不同层级的客群， 实施“活动连环效应”，为后续推广奠定了良好的基础； 第四季度：核心优势针对击破，主流、小众媒体齐发，客户全面爆发，促成年终目标。;2011绿地迪亚 营销整合推广总思路（分析部分）;2011年 面对，严峻的房地产宏观调控； 面对，通货膨胀经济的压力； 面对，知名房企恒大、宝龙等竞争对手考验； ……… 2011年，在多种压力与挑战之下， 我们将如何完成 2011年5个亿的销售任务？;？;针对项目种种情况，我们经过了多方面的分析、探讨、提炼 总结了一套核心的推广理念和实战型推广武器 九天操盘“五大核心布局、两大战略攻击点”;;第一大布局，分析战况，设定阵法; 市场动态; 宏观市场： 1、 前不久透露上海可能试点，征收物业税；上海试点成功后将会普及； 2、10月12日中国新闻网，2011年《住房绿皮书》指出35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。 3、今年频频加息、限购令、停贷令、提高银行准备金率，但 一年来房价同比仍涨幅7-10% 。 4、从提高首付以来，没有得到很好抑制，将可能再次加息及其他新政 ； 九天认为、：面对种种情况，预计明年市场会有更大的调控出现。建议保持谨慎乐观的态度。;九天认为：没有绝对好的市场，只有好的心态。对市场我们建议保持“谨慎、乐观”态度;第二大布局，了解对手，克敌制胜;绿都城基本资料： 销售户型：销售42 # 、43 #号楼，以及4栋小高层 竞争优势：4000㎡地中海风情会所，集健身房、咖啡厅、美容SPA、多功能开放式社区规划街、1000㎡室内游泳池、1300㎡标准室外网球场、1400㎡三层私属幼儿园，临近新乡一中。公园式环境， 90㎡户型方正、1楼带花园。 目前价格：多层均价3200/㎡，预计小高层3200/㎡以上 2011年5月，绿都城推售4栋小高层，将与迪亚上郡4期相竞争。;公园一号基本资料： 销售户型：4栋复式4栋高层；72㎡—105㎡两房；约130㎡三房，约240㎡复式 竞争优势：向阳公园、项目品质好、万德隆超市、配套成熟 ； 目前价格：目前复式均价4500/㎡以上。;对手分析： 绿都城4栋高层，与本案北区小高层优势相雷同，形成一定的竞争性。因本案4、5期靠近南环路。相比本案，而地段有较强的竞争性； 公园一号4栋高层，要优越于本案地段、向阳公园、配套等优势，项目品质也不错。相比本案，而规模优势有较强的竞争性； 九天认为：总之，本案作为最大规模、最好品质、最大地产龙头企业，可以说在新乡市场上是没有对手的。面对对手可以通过650亩规模、企业品牌、高端人群优势抗衡。;第三大布局，锁定目标，攻克心理; 目标客户;客群特征:;;户型+ 价格 +环境+交通+地段+ 品质+规模+品牌……;由于本案地段偏僻，决定本案房价处于新乡市的中等价位，也决定了目标客群的档次。因此，本案以中端客户为主；但由于本案品质高、环境好，及绿地品牌影响力大等优势，因此，也有一部分中高端客户非常认同。 九天认为：由于北区4期价位提升，我们的目标客群，不得不由中端目标客户向中高端客户转移。那么，在推广上也必须得到更高的提升。;第四大布局，整合自我，以强攻弱 ; 迪亚上郡四期户型： 11#、12#、13#楼： 117、122、125㎡三房，120套；82、85㎡两房，90套。 8#、9#、10#楼： 117、122、125、129、161三房，120套；82、85㎡两房，90套。 户型简述：总体环境优雅、视野开阔 。主力三房户型方正、实用。;WSOT综合分析;机遇： 潜力片区：新乡南区乃郑新融城的首要开发地段优势； 市场回升：全国市场整体的回暖，新乡三四线城市房价涨幅不大，调控影响较小；;项目优劣总体特征;改良部分;迪亚上郡4期小高层洋房： 4期：处于迪亚上郡的中心位置，也是本案最好的地段； 5期：处于迪亚上郡的北端，与南环路临近，有繁华与宁静共享的特点； 小高层楼层高，楼间距宽阔，景观视野开阔； 坡地式景观园林，亭台、水系、曲径、花草、树木点缀丰富，环境优雅。 项目品质高贵，清水面砖贴墙，彰显尊崇人生。;本案4期比以往几期没有太大的品质变化。虽然本案在以往的基础上进行了一些材料、智能系统的改良，但我们觉得这些改良仅仅只能作为单页和销售说辞小的