西安西城国际社区项目整体策划运营思路.ppt

西城国际社区项目 整体策划运营思路;目录Contents;市场机会;第一部分：市场机会;西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比差距较大，经济水平处于向小康过渡的阶段;西安市GDP水平在全国处于较低水平；与一线城市相比，仅为广州的1/4， 北京的1/5； 与二线省会城市相比，是长沙、郑州的75%，仅为成都、武汉的一半；;2001年-2008年国内生产总值（GDP)的增长率： 　　 2004 ——10.1% 2005 ——10.4% 2006 ——10.7% 2007 ——11.4% 2008 ——9.4% 2009年上半年——7.1% ;.西安住宅均价自2006年起均价从3307元/平米涨至5002元/平米； 2.2006年-2008年，西安住宅均价年增长率在13%以上，2009年年增长率为7%，上半年房地产市场状况良好。;西安房地产市场2000-2007年进入快速发展阶段，08年受诸多客观因素影响发展步伐减慢，进入2009年后房地产市场再次转好；;宏观环境总结;第一部分：市场机会;区域研究：;板块相对发展较差，但伴随地铁线路的修建，未来潜力巨大， 区域作为西咸一体化的大城西概念中的核心区域，缺乏较高档次楼盘， 商业配套主要集中在土门附近，目前区域内缺乏生活商业配套。 ;第一部分：市场机会;市场机会—市场竞争——09年上半年全国楼市动态;桑弧高之桥观点 西安已进入大盘时代;品牌成为重要竞争点 大牌组合运营 规划起点高，自成一格 产品线长、产品丰富 开发周期长、产品品质较高 景观环境优美 配套设施齐全（星级会所、国际化教育、智能化数字系统） 服务功能完善（星级物业服务、人车分流、安全服务功能等） ;市场机会—市场竞争—城西市场上半年供需走势;;竞比物业分析;市场机会—核心竞争对手—旭景新港;团购楼栋户型配比及销售状况;3#合计（12层，2梯4户）：48套，其中3室24套，2室24套;各栋楼推盘时间、价格及客源状况;竞争分析总结;突破区域小盘概念 产品户型进行创新设计 商业在社区配套的基础上，强调区域特性 ;打造高附加值舒适性复合产品;第二部分：发展定位;本体;早期发展目标：;第二部分：发展定位;;发展定位—客户定位;发展定位—客户定位—客户调研; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 于此我司对有意向在城西片区购房客户进一步深入分析; 周边客户调研总结：;厂名;主力 客群;主力 客群;第二部分：发展定位;发展定位—整体及产品定位;发展定位—整体及产品定位;高端城市综合体构建体系;项目核心广告语;案名建议——;发展定位—整体及产品定位;开发策略;物业发展策略—用地分析;物业发展策略—用地分析;2、城市交通的核心枢纽，20余条城市公交路线再次交汇。;物业发展策略—用地分析;物业发展策略—用地分析;地块价值分区;地块价值分区;地块价值分区;;开发策略;物业开发策略;物业开发策略;B;项目展示建议——;沿路做道旗、导视，工地围墙搭建;开发策略;物业发展策略—设计建议——产品设计建议;物业发展策略—产品打造策略—住宅;户型设计构想;96㎡ 2房+1房;容积率不变的情况下，通过赠送面积，增加实际建筑面积（变相提高容积）;创新方式;策略2：增加产品附加值;会所打造构思，前期可作为销售中心使用;定义为双会所 一种为功能性会所，以休闲娱乐为主；一种为商务、休息区。;双语幼儿园;豪华精致的门厅;突破常规5.6米挑高大堂，创新性设计双层大堂（6米），辉映业主尊崇身份。 ;物业发展策略—设计建议——住宅设计建议——科技手段;科技手段运用——;服务品牌化;万兴购物广场;机会：地铁站+客运站+主干道，极力促成综合型商业发展;要做城西的第一 重点在于体现项目整体商业功能对于城西乃至西安的意义;不仅仅是商业，同时也是休闲\娱乐\购物的中心;据了解，香港几乎每两个地铁站就有一个购物中心，都经营得不错，但是，在拥有庞大消费能力的广州，目前的购物中心就只有天河城购物中心比较成功， 究其原因是没有经过规划的、由零散物业组合而成的购物中心，是不会成功。;级别;地铁站+