西安面孔公社项目营销思路.ppt

面孔公社营 销 思 路;市场背景;二、西安市场;一、区域市场研究 二、项目本体分析 三、项目市场定位 四、项目整体营销推广思路 五、项目一期营销推广策略 六、销售执行策略;第一章 市场研究;一、区域概述：;1.区位概况;2.环境描述;3.交通体系; ;3.区域市场价格分析; 区域内同质性产品较多，其面积区间基本均为50--140 ㎡。 主力户型面积大多在80—120平米之间，客户群体基本均为刚性需求或初次改善性住房的需要。客户层次基本均确定为社会中产阶层。 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显 。 2012年本区域项目供应量约为100万平米，对本项目会构成一定的影响和客户分流的可能。 ;;目标客户及寻找策略;第二章 项目本体分析;本项目位于——北二环与朱宏路十字南500米;二、项目产品情况分析;占地地面积：90667平方米 ;三、项目SWOT分析;四、项目SWOT应对策略;针对T：风险转移;第三章 项目市场定位;一、项目市场方向及战略;根据市场竞争环境分析、项目自身SWOT分析;自有或可支配现有净资产超过30万元； 收入稳定，事业属于成熟阶段，家庭殷实的中产阶级，家庭年收入超过10万元； 有车一族；交通便利的居住环境； 对家庭生活的品位、后代的教育、身心的健康等高质量的生活方式有独到的见解和认同度。 年龄在35-45岁，可能对居住现状不满，有换房的要求，并要求有成熟居住环境和条件等。 社会经验丰富，工作稳定或。;四、价格定位;价值提升和实现要素; 四、项目整体营销推广思路; 结合西安房地产整体市场价格走势、区域市场价格体发展趋势以及本项目自身性价比优势，在综合项目市场目标与市场竞争比较分析后，建议项目整盘均价要求达到：;2. 推广排期 ;三、总体价格策略及价格控制;价格体系：;调价策略：;1、价格策略： 合理定价，主货量3房产品适当降低起价及均价，推出10套3房特价房，4900-5100元/㎡。高区价格拉高，促中、低层去化 2、推广策略： 对外，主推3房，11月底起不再推2房。强调3房，4900起，低首付促销策略（限量）。 3、推广渠道调整： 中巴车移动广告拓客（最有效渠道）：租20辆巴士，贴上项目信息车贴，带上举牌的拓展人员，到市区拉客。策划带队监管，视效果随时调整 户外、报广释放低起价信息：4900起，不再有 各种家用物品制作印刷促销信息在销售现场派发。 短信：勤调整，常换常新，低价信息各种方式放送。（亲切感、明算帐）;四、总体推广方向及策略; 推广目标：;分主题和关键词;2. 总体推广策略;五、关于产品升级的几点考虑;一、项目一期总体营销推广策略与目标;区域放量有限，但区域竞争相对激烈;项目一期总体营销推广目标;入市条件;项目一期推盘策略制定原则;三、项目一期价格策略;项目一期价格调整策略;针对于价格调整的周期，我们认为应根据具体的销售情况，适时的进行论证和调整，但价格体系必须保证其充分的稳定性以及必要的可信赖性。因此我们认为调价的周期以半月至一月为宜。当然，在实际的操盘过程当中，我们必须随时结合项目的销售情况，适时的、科学的对前期制定的计划进行科学的调整，以达到项目销售速度与利润率的双赢。;三、项目一期推广策略; 媒介策略基本看法 网络媒体投放形象宣传及新闻热点，支持户外媒体, 结合现场销售氛围，平面传播等媒体资源，优化整合形成互动式立体传播系统 ;户外媒体★★★ 强大话题冲击力，项目定位鲜明。 主要目的：吸引目标客群高关注度。 ;推广总目标 以产品独特点为核心，突破区域竞争，实现项目快速营销 1、网络营销:创新推广方式；迎合创新潮流，提升产品细节特色；塑 造差异化竞争优势 2、事件营销:宣传造势,构筑项目核心价值并充分展示,价格策略与启动 区密切配合。 ;推广方式： 软文策略★★★★ 邀请著名记者和著名业内资深人士，对区域产品差异化进行预见，进行 软性炒作，树立本案在本区口碑,增强产品接受度。 网络策略★★★ 网络推广注重形象宣传，同时进行间接促进销售，树立项目市场形象口 碑，前期重要注重业内网络媒体，例如：焦点网、搜房网，后期注重门 户网站宣传，如：新浪网、搜狐网等。 其他策略★★ 为了前期积累客户，同时加大高端客户群的认知度，建议在销售前期购 买北京中高档项目的客户名单，进行针对性项目客户群推广，迅速积累 客户群体。;推广方式： 软文策略★★ 在前期建立炒作基础上，重点进行“综合产品”、“差异化产品”等方 面炒作，重点打造产品的差异化价值所在，为销售进行有利销售支持； 网络策略★★★★★ 建立最广泛、时间最长久渠道，展示、销