贵州遵义德宝桂圆项目营销策划案.ppt

德宝·贵园前期营销策划案;前言;目录;一、宏观市场分析;1、宏观经济情况;2、全国房地产市场概括;商品房市场;二手房市场;市场案例——恒大模式;3、新政解析;（五）严格住房用地供应管理。 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款即土地使用权出让金20%以下。 （六）合理引导住房需求。 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 （八）坚持和强化舆论引导。 ;——新政影响 由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高到60%，意味着要增加大笔的首付，压力较大，??且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策将会对改善型需求客户产生较大的影响。 对于投资和投机型需求受限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制. 户籍限购令对那些严重依靠异地市场的旅游住宅、养老养生住宅等产生重大影响。 北京、上海等一线城市已经出现了价降量稳的态势，二手房市场则出现较大规模的抛售，投资者也开始将目光从住宅转向了商业地产。 新政进一步挤压了开发商的盈利空间，“快销”逐步成了营销的阶段性主题，短期内市场竞争愈加激烈； 虽然新政只在抑制房价的过快上涨，但后续房价走势并不乐观； ;二、遵义市场分析;1、遵义城市发展概括;2、遵义房地产市场概括;3、区域竞品分析;三、项目解析;1、项目概括;1、项目概括;2、SWOT分析;劣势： 项目规模较小，市场影响力有限；——应打造SOHO商住的精品定位为市场切入点，建议在园林小品、社区内部配套及与酒店运营相结合，在软件配套上树立成汇川区的标杆项目； 星级酒店修建完成后，有可能会挡住住宅项目部分房源的采光和日照；——云贵高原日照充足； 户型设计上面临与周边项目较为严重的同质化竞争；;机会： 该地段已被购房者认同，升值潜力巨大； 遵义市北部区域目前没有多的土地可供给，目前在售楼盘已经不多，基本上可独自分享北部区域高档楼盘购买群； 根据遵义市房地产发展规划要求，政府将着力打造北部新城建设，“一二五”期间争取建成北部新城生态运动公园，本项目正恰逢其会； 挑战： 新政对2、3线城市的影响具有一定延后性，对本项目而言信贷门槛提高、资金紧缩将为项目销售带来一定隐患；;3、产品解析;建筑结构解析 本项目五栋建筑均为传统塔楼布局——十字形点式布局（2梯5户），该布局具备以下建筑优势： 各户之间私密性高，这是对追求高品质生活的购房客户首先要先决条件； 景观面开阔，视野阻挡被控制在最低范围； 大部分户型通风采光具备多层建筑通风采光的优势，进一步提升居住舒适度； 十字型点式建筑结构是本项目产品的最大卖点;酒店解析 酒店作为商务、旅游型临时居住产品，人流量大、人员复杂，极易影响到住宅区域的生活品质。 如何化解，需要从管理和服务上做充分准备： 统一的管理服务系统，实现居住功能及配套服务的升级； 智能化管理，严格区分酒店和住宅区域，需达到住商分离，把干扰降到最低； ;户型设计解析 120㎡（三房）以上占44% 约187套 ，其余为94㎡（两房）以内 占56% 项目户型区间：73~124㎡，户型设计合理，舒适度较高，无特别的瑕疵，仅70多㎡的两室，客厅开间仅3.3米，稍显不合理；;4.项目定位;5、客户定位;遵义中产阶级精英人群;遵义房地产价格承受能力分析;本项目销售预期;四、营销策略;1、营销项目难点归纳;2、营销总体战略;3、销售策略;销售渠道（项目品质最佳展示面） 目标：德宝·贵园——打造遵义SOHO商住精品区形象 ——细节决定品质，服务决定成败—— 销售现场：以科技体现高品质生活、从客户到达项目即刻享受到周到的星级服务感受，并落实到每一个细节。 产品推介会：在项目正式销售前以产品推介会的形式聚集客户，在做好蓄水工作同事，力求是客户感受不一般得营销体验； 体验式活动：项目正式进入销售阶段后，不定期召回成交客户与新客户一起提前体验居住感受； 常规媒体的投放：根据目标客群的定位进行媒体选择，建议以固定长效的媒体为主； ;4、广告定位;传播要素：四两搏千斤 精线上，准线下的传播策略 从项目体量上考虑，过多的线上广告投放会造成浪费。 以精品、精准的线上投放为目的，将线上广告投放做到极致。 线上渠道建议： 户外：