辽宁沈阳半岛领寓项目整合营销策划.ppt

;;项目综述;半岛·领寓位于沈阳市和平区太原南街389号，地处太原街成熟的繁华商圈，繁华的商业环境与优越的地理位置决定了本项目无可替代的绝版优势。半岛·领寓全部为精装纯复式商务公寓，以星级酒店为建设标准，拥有酒店式的服务设施与商业配套，配有1：1的车位 比。项目规划总户数240户，预计于08年10月投放市场，目前客户认购工作已经开展，累计积累客户1000组，当前成交量16套。;项目当前问题诊断;项目当前问题诊断——宏观市场因素;项目当前问题诊断——项目自身因素;本案总体操作思路模拟;本案总体操作思路模拟;项目自身条件分析;项目自身条件分析——区位;项目自身条件分析——产品;项目自身条件分析——定位;项目自身条件分析——价格;项目自身条件分析——综合SWOT分析;项目二次定位策略; 项目swot分析直指半岛领寓核心优势合集;选用高端定位策略;项目形象定位诠释：;本案操作主张;本案操作主张——包装推广部分;我们如何建立核心战斗力？;核心战斗力市场攻击之目标; 整合包装推广总布局 ;策略架构;发现价值;区域价值;百年的历史之于太原街 关键词：人文/商脉;产品价值;60 ㎡主力舒适住宅;区位;圈定人群;目标客群层级;基本描述 35—45岁 ； 文化水平中等； 有一定的财富积累，有高消费能力； 有钱但不会生活，缺乏对高尚生活的体验和理解 。 心理需求 前半生辛苦打拼，后半生渴望享受生活，渴望过更有品质的安逸生活，渴望获得社会应有的地位、身份的承认和尊重。 消费心理 炫耀性消费：普遍讲面子；想证明自己的实力，进而确立自己的 身份； 跟风式消费：对财富的认知很理性，但依然存在小圈子的群居和 攀比心理 。;目标客层的共性思维;SLOGAN;激发区域价值;激发竞争价值;激发产品价值;传播价值;本案操作主张——整合营销;第一阶段目标 树立起沈阳中心名盘形象和价值认同。;我们如何实现第一阶段市场攻击？;强势爆发期 2008年10月中旬 厚积薄发、强势入市， 吸引客群;推广表现;活动建议;战术1.点对点销售;战术2.投资型地产说明会;战术2.投资型地产说明会;战术3.分销商销售 ;战术4.户外动线封锁;第二阶段 核心卖点攻击阶段;核心卖点有哪些？;开盘准决战前提是什么？ ;第1打击点：开盘准决战热点 核心点 * 提前10天开战 * 开盘销售信息全面传递 * 媒介整合全面启动 第2打击点：开盘准决战庆典 核心点：* 开盘庆典 * 现场展示中心全面开放 第3打击点：开盘热销 核心点：* 一定要建立半岛领寓热销概念 * 媒体组合攻击一定要有击穿市场 半岛领寓开盘准决战 ; 半岛领寓 开盘准决战热点 1.报纸广告：Openday半岛领寓X月X日火爆开盘（“沈阳财富第一线”系列报纸广告） 2. 户外路牌：Openday半岛领寓X月X日火爆开盘 4.中心广场大条幅：Openday半岛领寓X月X日火爆开盘 5.现场（太原街）沿线挂旗、大条幅：半岛领寓X月X日火爆开盘 ;本案操作主张——整合营销;决战市场的条件是什么？;决战如何攻击市场？;媒体选择及投放计划;开盘上市期 09 （3月28日---7月30日） 强势上市、开盘热销;推广表现1;报广表现2;报广表现2;软文标题;活动建议;清盘冲刺期 （次年7月30日---10月15日） 三次加推、惠利从此;活动建议 ;本案操作主张——销售执行;本案操作主张——销售执行——数据预算;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——销售目标模拟;本案操作主张——销售执行——价格控制;本案操作主张——销售执行——价格控制;本案操作主张——销售执行——案场执行;案场工作流程管理;根据项目现有状况和条件，建议重点考虑在次年第一个销售旺季之前一个月入市，也就是次年3月末入市比较适宜。但宣传造势及销售工作应在本年度展开，其原因是：;在项目入市时应采取次主流媒体全面铺开的宣传手段，力求项目在引爆开盘前，消费者已耳熟能详，同时以相对优价的方式吸引一部分消费者的介入，再利用软文炒作及公关活动跟进强化，争取在短时间达到较高的市场认知度，并将项目的独特形象强烈地传递开。在入市大规模宣传造势过程中除了面向零售目标客户群进行宣传外，还应重点针对周边企事业单位