辽宁沈阳保利方溪湖项目前期营销战略.ppt

沈阳保利·方溪湖项目前期营销战略案; 辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。 在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基 本布局。2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击 普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产 运营商地位的关键一年。;序言： 2009年10月21日，集团控股子公司沈阳保利溪湖房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村文大路五宗地块（宗地编号沈皇挂字[2009]002/003/004/005/006号，项目具体位置如下图1所示），成交总价48350.2291万元，土地出让面积429779.8平方米，容积率1.7，折合楼面价为562元/平，用地性质为商业、住宅。 ;总用地面积;北临：文大公路，分散中小企业厂区 及普通商铺用房； 南侧：隔规划路紧邻环北家园； 西侧：隔规划路临娃哈哈沈阳工业园； 东侧：农业用地，其中自东北至西南 向有高压走廊穿过，将项目东南角隔 出一块三角地。;本案作为继保利花园之后的又一百万平力作， 在产品品质、技术创新、服务水平等多个层面 考验着保利地产作为一个品牌国企的经营能力， 同时也在大盘运作能力、区域价值运营、 企业经营管理水平等方面为保利地产提出了不小的挑战。 这也是保利在沈阳普宅市场上如何能够赶超万科， 以城市价值运营者的身份缔造郊区经典大盘， 从而提升保利地产品牌美誉度的良好契机。; [关于区域] 规划利好or区域价值;项目的大盘运营战略如何确立？;一期一个案名一套独立的推广思路，但每个案名又毫无关联，变成多个小盘的集合群;结论 / 作为擅长运筹帷幄的大品牌开发商，保利地产在沈阳保利花园这个项目上马失前蹄。能否正视保利花园项目的得与失、功与过，将关乎本案的成败。;全市百万平米竞品项目 主要分布在二环至三环周边;百万项目销售情况总结;碧桂园： 一、08年6月开盘之际，首期产品半数以上已经封顶，示范样板区同期开放，从沈棋路到项目之间柏油路铺设完毕。 二、道路拦截方面，在沈棋路上设立导视，指引客户到达园区。 三、配套先行，碧桂园大部分项目首期即建造五星级标准酒店、大型商业广场、学校、交通中心等城市级配套设施。碧桂园相关人士说：“我们的配套基本首期交付时即可投入使用，业主入住碧桂园就可以享受一次成型的便捷生活！”;恒大绿洲 一、轰动营销 1、开盘前，在沈阳进行了几种的宣传投放，从报纸、电视、路旗、路牌、车体、公交站亭广告全方位轰炸，一段时间内满城尽是恒大绿洲。照成了一定的轰动效应 2、开盘当日邀请著名影视明星成龙，陈好等人到场，同样起到了较大的轰动效果。 二、实景样板区体验，开盘当日，样板区完成度达到了90%，其样板间的精装修展示让对精装修一致不感冒的沈阳市民眼前一亮;水晶城 一、水晶城销售一期的时候主要卖点是他的园林，在销售时已经将其园区内的市政环湖公园建设完毕。 20万平米湖景公园，12万平米纯水域面积，是其销售的强有力的销售道具之一 二、其会所也在一期进驻之后，投入使用。 若非开发商一期交房及集资房等问题的出现影响了开发商口碑，其销售应该比现在要好;华润橡树湾 一、项目尚未销售，但实景样板区提前完成，目前已投入了8000万打造样板示范区 二、保持高调神秘，入市之前，没有预约的情况下不接受任何参观 三、产品以相对高端的洋房与别墅先行入市，后期会开发多层、高层等产品; “巨无霸”的体量和产品的多元灵活性，既可以成为百万大盘的压倒性优势，同时也可以成为大盘运营的绊脚石甚至是坟墓。 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，是国内大盘失败的根源。;以往城市郊区百万平大盘的操作方法： 前期将密度较低的高端产品先期入市，树立高端形象，奠定后期推广基础。;条件一：生活配套设施齐备。其中包括就医、求学以及生活必需品的购买等； 条件二：交通便利。国外只所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达； 条件三：具备集群效应。;大盘运作的四大原则;;●阶段一：建国前，以老皇城脚下的沈河区、和平区为城市中心，大东、皇姑发展近代工业。 ●阶段二：建国至2001年，城市区域局限在浑河以北区域发展。铁西区成为工业城中的工业区。 ●阶段三：2002年十六大，城市版图快速扩展， 浑南新区、长白地区、于洪新城、铁西新区、沈北新区等区域相继发展起来 ;2006年2月，沈阳市政府首次公布了“四大发展空间”的较详细发展规划,总体可概括为 “东优、西进、南拓、北统”。;●沈阳现阶段及未来几年主要发展金廊沿线，其中包括了五里河中央 ●商务区、浑南居住区、黄河大街沿线以及北部道义大学城。;产业布局不断优化，形