辽宁德商国际花园推盘及价格策略.ppt

德商国际花园——2012年度推盘及价格策略;是利润最大化;宏观市场环境遭遇低谷 区域楼市遭遇市区楼盘冲击，存量增加，供大于求 区域市场竞争激烈，面对强手如何突围 消费群体日趋理性，以刚性需求为主，本案存量房户型偏大 本项目客群遭遇低价项目截流 本案品质高造成成本高企，价格难以下调 ;1;1 ;保障房是改善民生和经济发展的最佳结合点 目前大规模开工建设了保障性住房，不仅改善民生，也有助于稳定房价、稳定经济。 关键时期应坚持调控不动摇 在房地产调控成效初显的同时，调控正处在关键时期，成果仍不稳固，不可放松。 继续坚持调控，方向又在哪里? 应一边坚持暂时的行政措施，一边抓紧有利于楼市健康发展的长效制度的研究和政策储备。;《中国经济时报》 →;万科总裁郁亮： 2012年降价过冬　　 2011年，楼市的关键词是??控。2012年，万科的发展策略是过冬，即进入冬天模式：第一，讲究现金为王，手中的现金比利润更重要；第二，卖房子积极一点，不能囤地；第三，不能买错地，买地和买股票一样，买错地非常亏钱。此外，降低行政费用。;开发商有必要进行5大策略调整： 1、由“利润最大化”策略转为“快进快出”策略。 2012年不再是“捂盘”、“捂地”的发展模式横行的时代，开发“品质地产”以获取高赢利的企业也将举步维艰，相反，以刚需为主的小户型、婚房将成为热销产品。 2、由“靓女先嫁”到“丑女先行”。 楼市冬季，“刚需”和“抄底”是两大主要力量，发展商必须由“卖尊贵”转为“卖实惠”。去劣存优，价格一步到位。 3、卖住宅不如卖商业物业。 预料2012年调控政策不会有大的改变，城市住宅类物业销售形势2012年难以有大幅上升。目前城市居民投资渠道狭窄，不愿或不敢买住宅，但未必不敢买商铺。 4、降低成本，合理定价。 进入2012年，楼市调控不会放松，价格合理回归和资金链紧张成为主旋律，房地产黄金十年将成为历史，以客户需求为导向合理定价，确定合理的利润空间将成为生存之本。 5、主动出击，多搞“团购”。熊市营销，核心在于“主动出击”四个字， “团购”形式多样，值得在这个冬天大为推广为主。 ;1 ;;项 目;项 目;万科、绿地、大商等知名房企的不断涌入，区域发展呈上升趋势； 区域板块大盘较多，新项目集中，后续区域供应量将持续加层，与本案形成竞争。 区域供应量最多的产品为高层、小高层，但销售量最高的产品为多层、洋房，充分说明低密度产品仍是市场最受欢迎产品； 区域除本案、君悦、绿地无高层产品外，其余皆有区域主流产品供应，然而由于其产品力有限消化情况一般。 区域内多层、洋房产品的供应较少，属稀缺性产品，但其面积大、总价较高，销售有较大难度。其中君悦国际城供给量最大，约占该类产品区域供应总量的47%，同时也是本案的主要竞品之一。;项 目;区域竞品供应以高层、小高层为主，多层、洋房为辅； 区域竞品面积以80-110平为主。其中高层面积区间为42-167平，主力面积为70-90平；小高层面积区间为50-200平，主力面积为80-100平；多层面积区间为80-140平，主力面积为90-110平；洋房面积区间为83-263平，主力面积为130-150平； 区域竞品价格与2011年相比均有适当调整，其中高层价格区间为3800-5200元/平，均价为3900元/平；小高层价格区间为4000-5500元/平，均价为4100元/平；多层价格区间为4400-4500元/平，均价为4450元/平；洋房价格区间为5200-7800元/平，均价为6000元/平；;2012年，我们何去何从？;2 ;;两种战 2012年度推案;壹.快 2012年房产大势不容乐观。特别是沈抚新城，2012年市场供大于求局面会更加严峻，市区恒大、万达等大盘、名盘产品的集中上市对沈抚新城的楼市形成巨大冲击，因此建议本项目借竞案推案的时机不同，快速去化，迅速回笼资金;上半年 求快;产品细分，确立优势：; 2012年我们销售任务： 力保1.5亿 冲刺1.8亿;月份; 鉴于2011年底市场的僵局，以及2012年预判的市场局势及竞争态势，今年预推售三个产品线（分别为多层、小高、高层），以便应对激烈的市场竞争。为了更好的实现销售，我司建议，本案的产品价格要结合当前市场均价进行合理定价，确保年初制定的年度任务指标顺利完成。;3 ;2012年度推盘及定价方案︱推盘顺序︱各产品线定价依据;小高层定价依据：;高层定价依据：; 根据上述市场依据及产品价值分析，我司建议2012年我们产品