迪赛2013年2月宁波东部新城集体土地项目前期策划.ppt

宁波迪赛 2013.2;项目定位研究思路体系;东部新城动态解读;项目前置性约束条件解读;项目开发目标解读;东部新城动态解读;东部新城在城市未来框架的影响力解读（地图）;区域交通建设： 三纵：从西向东依次排列 江澄路、海晏路、福庆路， 四横：依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路。;航运中心、金融中心（典型项目：国际航运服务中心、建行大楼）;区域产业解构;;四大板块的发展对东部新城的聚合作用;宁波新商务CBD解读;成功CBD的案例一;新宿物业功能配比;成功CBD的案例二;陆家嘴金融中心区物业功能配比;成功CBD的案例三;九宫格中央商务区物业功能配比;;;站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目;东部新城动态解读;CBD产业导入对本项目的影响;CBD人口导入对本项目的影响;2009－2014年 2014－2019年 2019以后 ;确定好物业类型和业态规划，但我们仍???需要准确的定位！;;位置思考成就项目定位;东部新城动态解读;写字楼产品怎么做？;市场供应趋势:存量加剧，竞争同样加剧;市场的需求趋势：受金融危机的影响，需求放缓;宁波写字楼的产业链现状分析;未来三个周期内，东部新城商务产业链的发展;参照上海、北京、深圳商务的发展模式;我们发现，随着宁波城市的发展，咨询服务、办事处、设计等第三产业势必引来新一轮的发展期， 因此结合本项目的定位，避开与三大中心的同质竞争，依托市政府和文化广场的优势。;目标客户市场需求调查;理想办公区域;理想办公面积;目前雇佣的工作人员;可以承受的租金价格;重点客户一：创智服务类企业;;写字楼产品规划; 公寓产品怎么做？;迪赛认为：从东部新城的功能配置来看，居住功能未得到满足;市场需求： 东部新城作为未来中央商务贸易区，总建筑开发量约250-350万平方米，届时将有近万家企业入驻，企业云集，国际化公司的高管多是外派人员，刚性租房需求将居高不下。 宁波经济的迅速增长，有近7000家外商投资企业落户宁波。 有8000多位外籍人士常驻宁波。 目前这些人员都散布在各个社区，尚没有专门为他们量身打造的高档社区。;通过调查我们发现他们一般居住在档次比较高，而且物业管理比较好的公寓。;客户对产品的需求;个性需求一：;个性需求二：;大厨房;本项目公寓产品怎么做？;酒店式的服务+公寓式的管理;MINI影院;公寓标准内部配置;商业产品怎么做？ ;宁波商业现状 （以天一广场、万达广场为核心）;宁波未来商业格局;宁波居民商业消费力强;本项目商业所面临的区位环境？;商业案例研究---富茂大厦（开业后经营惨淡）;商业案例研究---富茂大厦;项目商业消费客户的定位;商业产品规划;国际风情主题商业街区;酒店怎么做？;宁波五星级酒店状况;宁波五星级酒店价格一览表：;宁波经济型酒店状况;宁波经济型酒店价格一览表;宁波经济型酒店的基本特征;酒店市场突破口;酒店客源分析;;酒店风格;项目整体定位;办公：创智服务类、办事处等企业;业态概念导入：一站式国际生活街区;一站式国际生活街区;东部新城动态解读;写字楼租金判断——静态判断前5年内租金情况;商业租金判断——静态判断前5年内租金情况;公寓租金判断——静态判断前5年内租金情况;动态判断租金收益;出租率增幅情况;项目运营成本;项目租金收益;项目运营总收益;建安成本;谢谢聆听！