郑州海晶·兴龙湾2013年4月营销计划.ppt

海晶·兴龙湾2013年4月营销计划;;*;2013年宏观调控政策;郑州版“国五条” 3大群众关切问题未提及;在这份总共1649字的文件中，只字未提老百姓最关心的三大问题。 　　第一，20%个税政策。在之前发布的北京、上海、重庆、广东版“国五条”细则中，都或多或少对“20%个税”政策有所涉及，但郑州版“国五条”细则对此只字未提。 　　第二，二套房利率。国务院3月1日公布“国五条”细则明确要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。然而，郑州版的“国五条”细则对此只字未提。 　　第三，限购。根据国务院“国五条”细则，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”。然而，郑州版“国五条”细则对此没有提及。;宏观调控政策影响分析;“末班车”心理助推房价上扬 3月以来，“两会”召开期间有关房地产调控政策升级的争论不断出现，北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则，但二手房交易从严征收20%个人所得税如何执行、二套房首付和利率提高等具体问题未完全明确。 在政策走向不明的背景下，大量购房者赶“末班车”入市，多个城市二手住宅交易量井喷，担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程；另一方面，开发企业借助“金三银四”的传统旺季，紧抓“国五条”执行时间差，部分楼盘收紧或取消原有优惠政策，价格继续上扬。受此影响，本月住宅市场继续延续回暖态势，新建住宅价格上涨城市个数增多，全国均价环比涨幅再次突破1%，十大城市主城区二手住宅均价环比涨幅接近3%。;3月份郑州房价涨幅居全国第四;目标：国内生产总值增长7.8%左右；经济结构进一步优化；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右 货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模，广义货币增长目标为16% 存款准备金率已创历史新高，仍存在上调空间但可能性不大； 三月份的CPI再创新高，加大了4月份上调利率的可能性； 货币紧缩政策仍将继续但趋稳，政策组合在“新国五条”没有取到预期调控目标的情况下，有可能进一步推出更严厉的房地产调控政策; 保障性住房建设升到前所未有的政治高度;地方政府房地产的调控态度 —耐人寻味;上有政策，下有对策 —调控的市场反应仍有待观察;调控影响预期 —需求井喷，房价上调，行业整体回暖;*; 鹿邑房地产市场近段市场情况; ;华展·星耀东方位于真源大道与涡河交汇处，目前在售的有多层的现房，小高层和高层的期房，面积从90多到130多的都有，以110多的居多，销售均价在3000-3100左右，优惠方式是按揭优惠一万，一次性优惠两万，华展由于前期征地的丑闻，工程进度的缓慢及营销策略的失败，导致华展的名声很不好，销售业绩也一直上不去，但华展会不定期做特价房活动，优惠力度相当大，起到了一定的效果，目前售楼部配备置业顾问3-4名，人员素质较差。;春节新入市的楼盘叫辅仁森林湖畔，目前售楼部还没有建好，3月底售楼部3层主体已经封顶，内部已经在装修，现在有个临时咨询处在售楼部对面鸣鹿路计生办二楼，经了解，销售面积从109到160多的都有，开盘时间预计在4月底，目前已经排号200组左右，前期对客户承诺价格在2700-2800左右，项目由于位置的优越性及开发商的资金短缺，自己操盘，整体营销不系统，造成价格波动较大，后期投入销售后估计对我项目也会造成很大的冲击。 在西区又投入利润一个新的纯商业项目——中棉农批港，项目位于207省道鹿邑车管所北50米，是一个农贸批发市场，目前正在做推广，在紫气大道两旁拉了有几十个条幅，在老子文化广场也竖起了广告牌，推广的内容是招商引资这一块，由于项目主要做的是商业，估计后期对我们项目没有多大影响 ;鹿邑土地出让信息; 进入2013年整个鹿邑市场土地供应量大增，整个土地供应近1000亩，会造成2013年底整个市场投放逐渐饱和，后续竞争压力增大，项目操作难度会更大;市场竞争结论;项目现状分析;3月份来电来访成交情况情况(截至到3月20日):;剩余房源统计;;销售回顾;小结:;英联方建议:;企划推广策略;目前鹿邑房地产市场处于淡季，所有楼盘都销售较慢;根据目标剩余房源进行针对性制导;;;1、总体原则 本项目做为鹿邑县冠军楼盘，本次推出的景观楼王，代表了鹿邑县高端住宅的标准，决定了项目在市场的主导性。项目的市场主导性决定了项目采取的营销策略---引领式营销。 以高端形象切入，奠定项目市场高度 蓄势造势，塑造项目品牌 通过点面结合的立体推广，重??突破 连续递进，逐步