郑州龙吟世家综合生活区项目营销思路建议.ppt

龙吟世家开盘前 【营销思路建议】;第一部分 推售房源目标梳理 第二部分 当前市场形势观察 第三部分 阶段营销思路建议;第一部分 推售房源目标梳理;一、目前推售房源情况;（一）一期资源盘点;10;（二）首批推售房源;3栋楼宇，7层带电梯 1栋临街，2栋社区内 两房30套，三房42套 ——72套销售资源;二、首批房源目标分解;（一）销售节点设置;10;小结：;目标结论：;第二部分 当前市场形势观察;一、楼市政策解读;政策解读;央行近年来存款准备金率调整一览;温家宝总理;政策形势如此严峻！;二、宏观市场观察;市场观察;全国：2011年成交量同比下行10%，成交量大幅下滑，一、二、三线城市成交量均不同程度下降。;调控继续深入，2011年金九银十惨淡收场，购房者心态发生重要变化，观望持续加强。;全国成交量、价格同比涨幅已经开始回落； 一线城市成交量全部下滑，大部分跌幅在15%左右；总体成交价格同比虽有所增长，但涨幅缩小，幅度在10%左右； 二线大部分城市成交量下滑不明显，跌幅在10%左右，成交均价总体呈上涨趋势，但部分城市涨幅已明显回落，幅度在10%-20%；;三、地区销售探析;限购之下：2011年住宅成交量下跌43.9%;地区市场;结论核心：困局。;如何破局？;第三部分 阶段营销思路建议;（一）营销策略执行;第一步：资源拓展，渠道执行 1、执行时间：2012年3月15－4月15日（开盘前） 2、针对人群：中铝、各办事处、行政机关单位 3、执行人：开发公司指定拓展经理+共生销售经理 4、操作核心： （1）联络目标单位，解筹前价格未定主要做“团购报名”； （2）团购利益点——正式解筹时报名客户总价低于正常价格5万元。 （3）吸纳团购报名客户后，做针对性维系活动，做口碑。 5、操作形式： 拜访：执行人联络各目标单位负责人，发放项目宣传资料（品牌手册+户型资料）;第二步：客户体验系列 体验一：品牌体验 1、执行时间：3月17日起（周六） 2、执行形式： 设计项目品牌手册供到访客户体验。 （手册重点诠释企业实力，未来生活场景、产品品质）。 ——预算100元/本*20本=2000元 体验二：开发公司实力体验 1、执行时间：3月18日、3月25日（周日） 2??执行形式：邀请、组织团购报名意向客户至郑州参观开发公司已开发楼盘， 实力展示。 ——预算约3000元/次*2次=6000元;终极体验一：现场小型座谈会;1、活动时间：开盘前一周 2、活动主题： 欧凯龙·龙吟世家42万平米城市综合生活区 产品说明会暨VIP答谢会 3、活动形式： 邀约龙吟世家团购报名客户及办卡客户参与活动； 主要是利用PPT讲解的形式从工程、景观、物业方面向客户全面展示龙吟世家的项目品质； 讲解中间穿插相关抽奖环节。 活动预算：２万元;;（三）媒体计划安排;营销阶段;3、户外画面更新;（四）相关费用预算