郑氏伟业的金峰凤麟府营销策划提报.pdf

前言 为这个项目做营销策划时，我们除了按常规审视项目的优劣势，项目的价值 点，客户的需求特征，目前的市场供求形势，国家的调控方向外，我们还需 考虑集团的战略取向，因为这关系到我们的价格策略和推盘节奏，需要怎么 做，才能取得应有的收获。。。 在这个过程中，我们可以做些什么？ 我们需要解决这样几个实际的问题： 项目定位可以拔到怎样的高度？ 板块规划定位后的客群从何而来？ 如何根据当前的市场形势制定精细化的推盘策略？ 如何制定符合公司战略意图的价格策略和促销策略？ 如何制定低成本高成效的媒体推广策略？ 基于以上认知和思路的探寻， 我们开始本次提报的思考和演绎！ 目录 第一版块 市场分析 第三版块 市场定价 【壹、品楼】 ------ 楼市论 【叁、谋利】 ------ 价值论 第二版块 市场定位 第四版块 营销推广 【贰、鉴地】 ------ 项目论 【肆、沟通】 ------博弈论 【伍、共赢】 ------传播论 导读Ⅰ 一、市场分析 三、市场定价 楼市论 价值论 1 、宏观政策 1、市场导向定价法确定本案售价 2、本地政策 2、成本导向定价法确定本案售价 3、本地主要竞争项目情况 3、需求导向定价法确定本案售价 二、市场定位 四、营销推广 项目论 博弈论 1、地块分析（周边配套、 SWOT分析） 1、建议开盘时间及其理由。 2、根据项目早期定位，再次明确定位。 2、根据项目自身及周边推盘户型面积段，确 3、外立面、户型、绿化率、社区配套等 定一批开盘主力户型及套数；以此类推，确 在市场上的竞争力。 定前三批房源开盘节奏。 4、项目户型与本案主要消费群的需求吻 3、推盘时间进度表。 合度。 导读Ⅱ 传播论 1、主广告语确定。 2、开盘前媒体计划表排定。 3、阶段媒体主题确定。 第一版块 市.场.分.析 1 【壹、品楼】 楼市论 宏观政策概略 2012年是中央和地方博弈的格局，楼市政策方面调控不放松的基调被中央反 复重申，但楼市的一些利好消息却也是频频出现，调整公积金、给购房者补 贴、免征契税、改变住宅价格标准……各地方忙着“微调”救市。 ?2012年，国家继续针对房地产市场作出限价、限购、限贷、房产税等一系 列的调控，同时积极实行差别化信贷政策和大规模建设经适房、廉租房，促 进刚需置业消费。 ?2012年有超过30个城市对楼市进行微调，以达到刺激楼市复苏的目的，但 目前而言楼市整体调控效果不容乐观。 ?常州市暂时不受限购政策和房产税影响，首套房和二套房的首付比例为 30%和60%，进一步提升公积金贷款额度（家庭最高50万）和降低首套房 贷款利息（85折），给刚需置业客群提供较大便利。 溧阳市2012年上半年土地成交情况 编号 土地位置 土地面积（m2） 土地用途 容积率 成交价（万元） 地价 （万元/亩 别桥镇经十路东侧 NO.2011—44 9708