重庆太阳海岸年度营销方案2月营销方案.ppt

;太阳海岸2012年年度营销方案2月营销方案;一、2012营销方案 二、1月数据回顾 三、2月营销方案;2012营销方案;来电、来访： 江北区域50%以上，区县客户较少。;成交：主城为主，区县为辅。;成交客户购买理由分析; 主城 企业家 资源 ;;;可售物业分析;3; 项目分析;推货节点可视图;销售策略;100万级洋房 400万-700万级别墅 ;高端市场观望情绪重 销售僵持;“ 海岸三无 ”;在这样的营销背景下，我们坐以待毙吗？ 显然不是！;2012全年营销思路;推广;主题： 企业家的公园 主线：通过提升项目全方位价值，影响企业家圈层 ;主诉求： “ 献给100位影响重庆GDP的企业家 ” ;3;报版表现——版式一 献给100位影响重庆GDP的企业家 临崖别墅江湾洋房尊荣耀现;报版表现——版式二 ;报版表现——版式三;户外表现;户外表现;户外表现;户外表现;户外表现;线下做精准 对目标客户群多维度包围 ; 重质减量，强化传播 坚持两江CEO俱乐部这一圈层品牌，精选细作，制造话题，塑造圈层影响力 建议:建立高端邻里品牌，构建上流圈层传播度。;区域资源体验，项目资源体验 圈层价值构建，服务价值构建 ;法规则; 抓重点 抓三大成交节点合理排布推售节奏 ;调节点：;销售节点调整;两个“ 5 ” 做好项目管理; 1、重基础，加强基础管理 2、重构建核心，重心在20%的骨干员工，以骨干员工带动其他人员。 3、重人性化，融合新老置业顾问 4、重激励，设置半年末尾淘汰制，激励员工工作斗志。 5、重保障，前台销售力的加强及后台签约回款保障系统建立。;1、重塑团队销售力2、树标杆、树立团队灵魂人物3、树立销售人员信心 4、树忧患意识，建竞争体制，奖惩兼顾 5、塑团队向心力，凝聚力，建立成熟别墅销售团队;全年费用预算; 1月总结;太阳海岸2012年1月来电来访成交统计表; 1月推广回顾; 1月推广主打返乡客 线上主要以户外、网络为主 线下现场包装支持、活动、彩信配合 主诉求：根在重庆 情系江山 ;内环户外;以整合所获网络渠道进行广告投放，节点性突出主推信息，扩大项目在网络上的影响力、知名度，促进项目的销售。;1）金科·太阳海岸-微博;现场包装;活动——返乡精英置业季;1.销售节点：1月第二周开始“返乡精英置业季”现场促销 2.服务管理： 走出去：登门拜访10组成交客户 抓管控：严格考勤管理，抓好“三会” 提士气：对销售人员多鼓励和认同，传递信心 3.销售策略： 强销控：除主推房源和衬价房源，其余房源全部销控； 推端头：借势房产税标准下调，主推免税端头； 用政策：充分利用集团阶段性优惠政策促进成交； 提价格：小幅提升价格，逼定意向客户；; 2月营销方案;竞盘分析;金科太阳海岸可售物业;按货源情况分解：新推物业需去化60%，即0.3亿；剩余物业需去化0.1亿； 按物业形态分解：官邸联排需去化7套，约2000万；精致联排需去化4套，约900万；公馆联排需去化2套，约400万； 1期底商可能去化500万左右;客户观望严重 高端物业成交缓慢;但是：;2月 体验铁山坪，对话企业家;三大节点;1周;2月份任务分解：3800万;145组到访 怎么做？;;途径　;新客户;业内客户;老业主;线上做足影响力;方向;方向;方向;方向;短信彩信;彩信巧编排;线下做足利益点;活动重促销;现场重氛围; 现场包装——刀旗; 现场包装——刀旗; 现场包装——吊旗; 现场包装——吊旗;; 15%任务= 510万= 3套别墅、30组到访;三条线 一个销售流程;三条线： 整合铺面---做传播 关键人公关---做成交 圈层拓展---做增量;1、与装修公司、龙摄影、证券公司、招商银行整合植入项目宣传广告 2、与银行整合客户资源做活动 3、与十年城、公园王府整合派单、巡展 ; 1、利用从二手房中介挖过来的渠道二级人员意向购房客户 2、从装修公司、证券公司、银行关键人手里置换的高端客户数据库 3、利用前期渠道收集的高端客户数据库; 深挖客户 ;整合铺面;1、短信铺面建立初步印象 2、电话营销筛选意向准客户 3、分类汇总客户针对性的建立强迫印象;;;渠道基础管理;流程化工作;;抓节点，巧设计，活策略;1周;“一”控 “一”提 “一”促; 制度构建： 销售管理制度、置业顾问每月考评办法、巡场抽查制度等 前台组长制： 加强前台管理及后台梳理：加强来电、来访、成交客户的管理，建立系统的客户数据库。 思想的统一，每周3个会： 销