重庆宗申金蓝湾豪宅项目前期策划报告营销推广方案.ppt

协同中原的力量， 让宗申金蓝湾震撼整座城市！;重庆宗申金蓝湾前期策划报告;全球知名企业宗申集团！;高素质项目！;全国一线品牌代理企业：中原！;面对宗申企业品牌，面对项目，我们中原人热血高涨！我们有信心帮助项目获取更快、更高的目标！ 中原2012年预计完成5亿或更高目标！;为了完成更高目标，我们需要分析面临的市场环境并从中获取成功启示！;市场研究观点一： 政策持续高压，2012年市场依然严峻且有进一步下滑的风险 ;市场研究观点二： 南部区域住宅高端市场竞争激烈，高品质以及现场呈现度是其杀客利器;市场研究观点三： 区域商业预计未来3-5年内有极大提升，但短期内难有改变;市场研究观点四： 多频次、多渠道运用成为高端项目成功砝码;为了完成更高目标，我们需要更精确寻找到目标客群！;竞争对手成交客户属性 ——高层;竞争对手成交客户属性 ——洋房;竞争对手成交客户属性 ——别墅;高层目标客户细分;洋房目标客户细分;别墅目标客户细分;为了完成更高目标，我们需要符合目标客群心理的高端的定位！;项目形象定位推导;;整体形象定位;财富生活圈 城市新原墅;定位语：国际滨水生活街区;商业业态建议;为了完成更高的目标，我们需要符合目标客群心理的高附加值！;七大高端附加值体系;建筑用材;七大高端附加值体系;园林景观;神秘山林的景观雾喷系统;园林景观;;体现高端品质：高端别墅、洋房项目就要有房有院，而且社区整体风格和品质的协调、统一是一个社区档次高低的重要表现，在统一的调性上体现个性化； 突出项目产品独特卖点：目前重庆主城市场上私家花园交房标准全为毛坯或简单铺设草皮，本项目交房时庭院精装将极大提升项目品质感同时满足目标客户需求，很大层度上将提升本项目溢价能力； 客户存在需求：客户自己做太贵，而且涉及到水、电这些东西，很难弄好； ;七大高端附加值体系;示范园林;样板房位置及装修风格建议;售房部装修风格建议;会所建议;［数字投影沙盘］;亮点捕捉：细节/品质/创新;;七大高端附加值体系;销售人员配置;建议保安人员整体着礼服，更显服务尊贵。 建议形象岗保安人员着燕尾服，给客户以惊喜，提升整体项目形象及服务形象。;七大高端附加值体系;现场包装;七大高端附加值体系;现场体验流程;七大高端附加值体系;配套;配套;配套;配套;为了完成更高的目标，我们需要结合逆市热销项目的推售策略！;推售策略;入市时机;推售示意;为了完成更高的目标，我们需要不能明显高于市场的价格策略！;项目价格定位;项目价格定位;项目价格定位;项目价格定位;目前项目区域内商业租金情况： 通过收益还原法估算，参照李家沱区域商业租金情况推算项目商业销售均价。 收益法计算公式： Ｖ＝ａ÷ｒ V=项目商业价格；a=年净收益；r=年投资回报率； ;说明： 年净收益的估算时，按区域租金平均水平的年毛利率计算，同时不考虑空置率和其他税费； 投资回报率按照商业一般6%回报率计算；;项目价格定位;项目总销预估;为了完成更高的目标，我们需要更高调、更精准的营销推广及销售执行！;核心营销策略;原则一：线上适度高调，线下圈层营销；立势一步到位，差异化营销突破;主要媒介选择说明：从线上到线下的结合，高层与别墅、洋房推广渠道有所区分;原则二：主动走出去，让客户就近了解项目，多点爆破;原则三：寻找并培养领袖型客户，营造强劲的口碑传播力度;有序的营销工作计划;以高目标为导向的客户蓄积计划;蓄客目标分解;项目营销各阶段执行;阶段蓄客动作：电话CALL客 时间：2012年3月下旬至3月底 蓄客任务: 实施方法: 中原销售数据库电话营销或上门拜访 利用中原前期巴南区代理楼盘如浩立半岛康城、泽瑞、丽都锦城等成交客户名单以及南部中高端客户资源进行电话营销,从中筛选出有效客户（自己购买或可以推荐其朋友购买）,进行持续跟踪。;阶段蓄客动作：中原、宗申客户资源联动 时间：2012年3月底至4月中旬 蓄客任务: 实施方法: 二三级市场转介,地毯式推广铺排 项目专场推荐会;项目营销各阶段执行;项目营销各阶段执行;阶段蓄客动作：商圈巡展 时间：2012年4月中旬至6月底（周末） 蓄客任务: 执行要点：需要开发商所提供物料及时到位 实施计划: 周五至周日在杨家坪、大渡口、鱼洞商圈进行巡展,现场可结合部分营销活动,如宗申项目知识有奖竞答，现场演艺等，以增加项目巡展人气。;阶段蓄客动作：政府渠道 时间：2012年4月底至5月底（周中） 蓄客任务: 执行要点：建议开发商设立专门对接政府渠道的责任人 实施计划: 宗申与政府合作的相关活动. 宗申集团管理层将有意向的客户反馈至销售部,由置业顾问进行上门拜访. 行动计划:(需根据公关活动时间来确定);阶段蓄客动作：李家沱、龙洲湾老项目业主陌拜 时间：2012年6月初至6月底