重庆江与城商业中心项目前期策划.ppt

《江与城》项目前期策划; 本建议书为华夏柏欣经营管理顾问有限公司受重庆龙湖地产的委托就“江与城” 项目商业部分而特别撰写。 通过2009年6月6日－7日的实地调研，在发展商提供部分项目资料的前提下，我司完成第一部分研策工作，希望通过本建议书能够达成关于商业策划的共识，以便于我司开展下一步的商业规划和商业策略工作。;;1.0 宏观环境及发展趋势分析;1.1 重庆宏观经济概况;1.1 重庆宏观经济概况;1.1 重庆宏观经济概况;1.2 城乡统筹区政策影响; 小结 直辖十年，重庆市的总体经济发展保持了一种健康、快速的发展态势；这种良好的经济发展态势有利于推动社会商业零售产业的发展；有利于商业地产项目的开发。 居民生活水平的不断提升以及消费结构的向上转化，将逐步推动传统商业零售业向新兴商业零售业的转化。 重庆成立“新特区”后，可在区县间调整用地指标，加快土地流转试验，一些农村土地能整体规划用于城市建设，农民变成市民。;1.2 城市格局及交通发展; 城市道路网规划;七朵金花： 沙坪坝、西永均为扩展后的七大城市副中心之一。 北部片区是城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业. ;重庆都市区组团功能规划对照表; 小结 城市轨道交通的发展为城市的多中心发展提供了基础，从而推动城市商业从城市核心地区向周边副中心的转变。 城市多中心的发展格局一方面为新兴的商业项目发展提供了机会，另一方面使得城市的商业发展开始呈现区域化的发展特征。 ;2.0 区位概况及发展趋势分析;2.1 区位概况;2.1 区位概况; 小结 从地理结构上决定北部新区的发展趋势：北部属地势相对平缓的开阔地带，有大片的土地紧连主城区。 从经济规划上决定北部新区的发展趋势：到2010年要再造一个重庆工业——即北部新区的年工业总产值要达到2000年重庆全市工业总产值的水平——1500亿元。这决定北部新区将成为重庆重要的经济增长极。 从城市规划上决定北部新区的发展趋势：北部新区的整体规划包含以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区三大功能定位。其中都市风貌展示区就是重庆未来形象。 北部新区将不仅是一个纯粹的经济开发园区，有望建成重庆的“浦东新区”。;3.0 SWOT分析及竞争策略规划;;;3.3 竞争策略规划;4.0 标杆案例参考;4.1 香港愉景湾(Discovery Bay);4.1 香港愉景湾商场;;;启示——广场功能 零售贩卖 聚会消闲 游玩休憩;启示——铺位价值提升 内街铺的设置 二层铺位的设计 通过内凹式铺位设计吸纳人流进入内街铺 通过垂直扶梯和走梯带动人流向二层流动;启示——公共空间的利用 注重露天外摆的设置，充分利用外场空间;启示——配套设施的设置 教堂 公交车站 高尔夫车（内部交通） 客户服务中心 音响设备 ……;启示——业态的设置（社区商业） 超市 数码冲印 花店 眼镜店 个人护理用品 书报店 建筑设计公司 ……;启示——商业元素的精巧 海洋主题的铺地 从建筑中生长的树木（原生树木的保留） 凤凰树上种植的兰花 船形座椅 ……;4.2 美国加州厚顿广场（Horton Plaza);启示—— 斜穿项目的巨型内街，营造了顺畅的主人流动线 变化多端的立面造型、色彩艳丽的外墙装饰，营造了童话般的主题意境;;启示—— 品牌主力商家进驻的示范效应 特色的店铺装修风格 移动的花车、经常性的推广活动;4.3 新加坡克拉码头（Clarke Quay);启示—— 蘑菇型天幕和巨大的通风设备营造特色而凉爽的购物环境 旱地喷泉创造人水互动的现场感 异国风情成为旅游景点的卖点 ;4.4 东京表参道婚庆中心（ Anniversaire Omotesando);;元素—— 婚礼蛋糕 婚宴器皿 婚宴酒水 婚宴冷餐;元素—— 西式婚庆教堂 120个座位 教堂高度: 11m 婚礼步道: 20m;元素—— 迷你婚宴厅 可容纳30-63位客人 屋顶花园 自然采光 乐队伴奏;元素—— 小型婚宴厅 50-77位客人 前厅/化妆室;元素—— 中型婚宴厅 可容纳60-91 guests 主要房间均有自然采光 休息室 化妆室;元素—— 大型婚宴厅 可容纳70-119 guests 主要房间均有自然采光 大型前厅 贵宾休息室 化妆室;元素—— 超大型婚宴厅 可容纳100-140 Guests 大型前厅 贵宾休息室 化妆室;;5.0 商业定位概念;;不仅要设置社区中心满足社区基本消费，更要通过增强婚庆中心、时尚酒店、文化、建筑风格等要素，创造一个泛区域型时尚生活购物中心，更要成为重庆新的旅游景点。;5.3 档次定位;5.4 目标消费者定位;5.5 主题定位;5.6 业态