重庆潼南开发区项目整体定位及发展战略报告.ppt

潼南开发区项目整体定位及发展战略报告 ;初步整体定位报告;本次初步方案汇报的提纲; PART 1;潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。;随着高速铁路和高速公路的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。 ;分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，工业园区以及江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。;潼南经济运行情况;;;;;本案的目标; PART 2;1;;本轮新政后，效果明显，上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大;本轮新政对投资购房需求打击效果明显，尤其是一线城市的投资购房比例下降了11%;市场影响 －城市表现;从两次新政后市场成交价格来看，10年4.15新政后价格跌幅最深的是深圳和厦门，本轮调控北京与天津的成交价格率先下降，但是还不是很明显。;;;2011楼市我们更值得期待;2;依据房价走势，政府对房地产市场的调控将按波段进行操作;;项目的核心问题及分析思路;项目情景——区域竞争激烈，预计新区在售项目待推售量远超过百万方，项目地块本体优势不明显的情况下，压力陡增;项目情景2——市场典型项目2010年走量，明星高端楼盘吸金效应明显，项目预期消化速度属于市场中高水平;项目核心问题;三四线城市新区的五大竞争法则——写在前面;视角１：潼南经济圈视野;潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。;随着高速铁路和高速公路的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。 ;分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，工业园区以及江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。;潼南经济运行情况;产业结构;凉风垭片区以前虽然有一些比较好的楼盘作引领，但是区域内项目自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。 目前该区域正在打造重庆潼南工业园区，总体规划面积18平方公里，以涪江为界，分为南北两区，南区规划面积12平方公里，功能定位以农副产品加工和农业机械加工为主 。;总结;总结;;分类;;　典型客户　;　典型客户　;;　典型客户　;;　典型客户　;;;;; 潼南房地产市场格局 ;江北新城是潼南的新城区，现目前从区域成熟度、人气等来看，还没有老城旺，但是其前景非常可观，其被规划为“政治中心、物流中心和居住聚集地”。;旧城片区及滨江片区是潼南的老城板块，其发展比其他区域成熟，购物、学校、商场都其他区域显得成熟，但是狭窄的正兴街成为其发展的主要障碍。 ;凉风垭片区虽然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。;1;【豪庭华苑】;;;2;;凉风垭、哨楼片区在售楼盘;3;【米兰阳光】;项目点评：从案名到项目VI视觉体系不难看出，项目坚守的是品质和奢华线路，引入现代主义建筑风格的欧式生态园林景观，在区县项目上也可谓是一次标新立异的典范；户型设计恰当合理，大开间、双阳台，产品线成功；聘请专业的代理公司操盘，在营销上有嗅觉灵敏之处，善于运用内外部环境营造项目气氛，专业程度和谈判技巧远高于开发商自建自销的项目。;【江城丽都】;;【北城丽都】;;【科艺·福江名城】;【科艺·福江名城】;4; 重庆市场反应——重庆楼市刮起冷风，成交下降40% ，市场开始出现观望情绪。 自新国八条及房地产限购令出台后自春节后的半个月，重庆主城区日均成交量为274套，与2010年日均成交量500套左右相比，调控下重庆楼市成交量下降四成左右。;潼南成本型市场特征明显，泡沫较小，后市下跌空间有限。;作为典型成本型市场的潼南市场无触底迹象，调整时期内