重庆祈年悦城商业部分定位及营销思路全.ppt

商业部分定位及营销思路 重庆纬联地产顾问有限公司商业分公司 2009/6; 限于时间关系，本报告未涉及详细的市场调研数据，仅结合了我司对项目的初步理解以及专业经验，旨在为项目大胆地提出初步的定位概念和营销思路，以下内容仅以我司了解的少量资料为假设前提，只是项目运作的初步思路，并非结论，供贵司参考。 如若获得贵司的认可，我司将会组织专门的团队，针对本案开展科学的调研工作，并在此基础上，向贵司提供科学可行的运作方案。;城市的空间承诺，只能寄托于少数人、少数物的杰出存在。;;1.1 新冉商圈现状;项目区位;区域住宅项目分布;区域政府机关分布;区域交通;区域典型商业分布;1.1 新冉商圈分析;未来——;1．“五免五减半”。从事机场、港口、公路、电站等能源、交通建设项目的 外商投资企业，减按15%的税率征收企业所得税。 “二免三减半”。在新区内开办的中外合资经营、中外合作经营、外 商投资经营的生产性企业，从事生产、经营所得和其他所得，减按15%的税率征收 企业所得税。 “一免二减半”。外资银行、外资银行分行、中外合资银行及财务公司等 金融机构外国投资者的资本金或分行由总行拨入的营运资金超过1000万美元、经营 期限在10年以上的，经金融机构申请、税务机关批准，其经营业务所得减按15%的 税率缴纳企业所得税并从开始获利年度起，第一年免征企业所得税，第二年和第三 处减半征收所得税。 中外合资经营企业的外国投资者，将从企业分得的利润汇出境外，免征汇 出额的所得税。 ;1.1 新冉商圈分析;; ;区域小结;;;项目是由重庆祈年房地产开发有限公司开发打造．位于冉家坝核心位置，冉家坝广场旁，地理位置优越． ;;;S：情境（situation）——项目背景事实（规模、交通、市场等）;非期望结果——由特定情境导致的特定结果;期望结果——我们的期望目标（实现客户目标）;矛盾或冲突 （complication） ——现实与目标之间存在着的矛盾或冲突;提出问题 （question） ——要实现从非期望情景到期望结果必须面临的核心问题;;;; ;1、与城市的文化及消费水平相协调;;项目定位方向;台茂南崁家庭娛樂購物中心定位：全家人歡樂、休閒與購物新體驗的大型購物中心;大拇指广场：集便利消费、时尚购物、休闲娱乐、当代文化于一体的综合性商业广场;定位;;从奥巴马说起……;消费概念的升级换代;定位思路;特色商家 儿童主题餐厅、天线宝宝…… 辅助业态带动零售 教育、培训、艺术…… ……;主题形象定位;业态划分;主力店;游乐体验;早教及各类培训;西式快餐;其他业态;其他业态;其他业态;定位1 业态规划;;4.0 销售思路;竞争关系界定：商铺销售面临二大战役;代表项目：万达、正升百老汇、朗晴广场;核心区域典型案例;区域内的竞争关系;典型项目分析;4.0 销售思路;一切从客户需求出发;常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益;投资能力;;客户类别;本项目客户需求特征——以投资为主;4.0 销售思路;晓之以景——勾勒美好“钱景”;挖掘价值;德式古堡风格;;创造价值;创造价值;战略2;风险保证1：引进品牌主力店和次主力店，带旺人气;风险保证2：开发商建立商业推广基金，帮助商家旺场;风险保证３：引入品牌经营公司或者自建经营公司统一管理，保障经营;4.0 销售思路;业态：家居、便利 面积：50-100 ㎡ 租金水平：80-100???/ ㎡;业态;商铺价格建议;1F20000元/平方米;一期入市策略;;4.0 销售思路;;渠道营销——直效客户资源;商业中心 储备客户;活动营销——搭台唱大戏;搭台“唱大戏”—旺场、增加人气/配合商铺销售 ;“搭台唱大戏”的实践来源——SOHO现代城：;;根据对本项目的作用确定“唱大戏”的3大原则：;配合本项目商业主题家庭娱乐;体验营销——完全展示攻略;商业街展示带动住宅销售;橱窗展示已确定商家业态，给客户信心;附件：;公司背景;重庆纬联;公司优势;国内商业市场概述 城市商业市场概况 城市零售市场分析 城市消费市场分析 各大商业区调查 商业区构成调查 商业区域消费群体调查 城市各商圈划分及简析 项目区域商圈分析 项目区域商圈划分及简析 各竞争商圈优劣势分析;服务内容;服务内容;服务内容;服务内容;服务内容;服务内容;服务内容;服务内容;项目规划建议;公司部分项目简介;[正升·百老汇] ;[正升·王府井] ;[海昌·加勒比] ;[鹏润·国泰广场] ;[金沙国际] ;;百货类;公司部分商家示意;公司部分商家示意;公司部分商家示意;家居建材及生活类;公司部分商家示意;专精信诚·百