重庆象屿两江公元下半年营销规划汇报.ppt

【象屿·两江公元】 半年营销规划汇报;报告思路 Report ideas;PART 1 回顾·上半年项目达成情况 【项目形象策略】 【首批销售情况】 【项目客户特征】 【项目前情总结】;媒体推广; 天涯文明公约征集帖 点击量：171842 公约建议数：202;折页展示;阶段诉求;阶段诉求;阶段诉求;蓄客6个月，登记客户7000余组，有效客户2088组 VIP初级卡客户1728组；VIP卡升级客户672组（含5号楼客户） 一期8号楼认筹181组 5号楼VIP卡升级客户111组，蓄客量不足，未推出;开盘推出8号楼186套3T6户型，实际成交79套，截至2012年6月24日，共计成交111套 其中51平米以下一房去化率85%，73平米二房去化率40%，89平米二房去化率53%;本案通过线上网络及报纸等媒体的宣传，线下渠道的补充，客户积累量较好 本案自售展中心开放以来，举办一系列活动，在提升项目品质的同时也为了本案客户积累起到了较好的效果 项目在营销推广上，有效的展示了项目及企业形象 蓄客7000余组，有效客户2088组，VIP升级客户672组（含5#楼），8#楼认筹仅181组 一期8号楼认筹客户181组，成交77组，解筹率42%，较大面积的产品受价格因素影响导致了解筹率较低，有效来人成交比超过10:1；5号楼截止目前，共积累VIP卡升级客户111组，且因5号楼因客户价格测试反馈不佳而延后退粗话，致使大量客户流失，截止6月24日，有效客户仅约30组;PART 1 洞察·上半年项目达成情况 【项目形象策略】 【首批销售情况】 【项目客户特征】 【项目前情总结】;客户分析;;客户特征;;;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;前情总结;前情总结;1.形象目标： 塑造高端大盘形象，体现项目价值高度引导提升客户价值预期 2.销售目标： 合理市场占位及销售策略制定，保证来人、提高成交转化率;PART 2 扫描·竞争市场分析 【整体市场趋势】 【竞争格局分析】 【竞争市场分析】;市场趋势;2012年5月，北部新区以22.31万方高居成交量首位，江北区位居第二，成交量为21.75万方。三北区是重点成交区域。 5月各区成交涨跌不一，其中大渡口区成交涨幅最为明显，为48%。跌幅最大的是渝北区，环比下降26%。成交不一受推货量影响较为明显。 北部新区的高成交量主要受蓝光彩云府、招商花园城以及龙湖江与城等项目4/5月新推房源热销推动。北部新区4、5月成交均价稳定在8000元/㎡以上，主要由约克郡、万科悦府别墅项目和棕榈泉国际花园高价楼盘集中成交备案拉动。;市场趋势;市场趋势;竞争格局;竞品分布;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;产品力PK;象屿两江公元 1/2/1——51.77㎡; 空间舒适性上，金鹏为1T2H板式楼，房型方正，面宽尺度较大，空间舒适度最高；本案两卫设计对整体舒适度有破坏，面宽尺度和舒适性弱于金鹏项目；万科城户型面积最小，面宽尺度相对较差 功能性上，本案通过附赠空间可作2+1R，万科城与金鹏为2房2厅1卫，虽少了1卫，但万科城面积控制得较小，金鹏空间尺度得到放大、舒适度更好 附加值上，本案有加一附赠空间，加一空间面积均在5-6㎡左右，万科城与金鹏附加值相对较低;万科城 3/2/1——86㎡;半赠送;半赠送;产品力PK;基础价值;销售力PK;销售力PK;项目名称;项目名称;销售力PK;销售力PK;PART 3 洞察·营销策略制定 【核心问题】 【分而治之】 【合而立势】;核心问题1;核心问题2;核心问题2;核心问题2;核心问题3;核心问题3;核心问题3;解决之道;PART 3 洞察·营销策略制定 【核心问题】 【分而治之】 【合而立势】;『3T6户型产品』;;;价值支撑;攻击战术;渠道优化;『2T4户型产品』;万科悦峰61平米一房以首置客户为主；大户型以首置、首改为主，有部分再改和投资客户； 从本案5#楼前期蓄客情况来看，本案93平米2+1R和113平米3+1R客户以改善型客户为主，占比超40%，另外也有品质型首置客户需求也很明显，占比达37%。;2房客户购房目的以首置与投资兼自住为主； 2+1房客户购房目的以首置、首改、投资兼自住为主； 3+1房客户购买目的以改善、投资兼自住为主。;价值支撑;攻击战术;渠道优化;『销售策略拆分』;来人导入;来人导入;老客户管理;团队管理;产品打造;价格体系;PART 3 洞察·营销策略制定 【核心问题】 【分而治之】 【合而立势】;销售组合;销售组合;FAB价值链整合;客户关注重点：;价值整合;价值整合;价值整合;PART 4 展望·2012年下半年营销规划 【营销总体规划】 【阶段营销规划】;货量盘点;推案原则;推案