鑫业行地产滨河花园整体营销策划方案.ppt

鑫业行地产运营策划机构; 滨河花园 秦杨河畔 美好人家;本案关乎美好人家…;精准寻找， 属于滨河花园的那条路！;目 录（Contents） 第一部分： 地块分析 第二部分： 项目定位篇 第三部分： 策略运筹篇 第四部分： 价格定略篇 第五部分： 销售运营篇 第六部分： 广告运作篇 第七部分： 物业规划篇 第八部分： SP活动篇 第九部分： 2011。目标;第一部分 项目地块分析;? 一、项目地块位置 本项目位于汪桥镇中心医院旁，处在行政居住核心区。地块东西呈长方形，且秦杨河穿流其间。规整是理想的住宅社区。 ;二、项目SWOT分析;（二）劣势 1、商住混合 由于项目商业体量较多，社区为混合型居住社区。在一定程度上商业会影响到居住的舒适度。 2、开发经验欠缺。 开发经验的欠缺可能会导致项目市场定位不准确，从而造成滞销。 3、商品房意识需培养 由于当地并无开发的先例，故老百姓对于商品房的接受程度有待市场培养。 ;;（四）威胁点 1、体量较大，市场去化量有限 其一，汪桥镇的自住房建设较为普遍，对本项目住宅的冲击较大；其二，整体市场价格相差较大，最低价格在1200元/㎡，最高价格1900元/㎡，最大差价可达700元/㎡。 其三，项目入市较为仓促，没有强势形象铺垫。 2、前期投入成本过高 本项目规模较大，并且要进行河道改造，重新修路等较大工程，故前期投入相应较大，成本也随之增高。 3、当前国家调控政策对房地产行业的制约 2010年多项遏制房价过快增长和规范预售制度的政策会对延长项目资金回笼的周期。并且可能造成短期内购房客户的观望情绪。;“不能亏待这块黄金宝地”， 是滨河花园最朴素的想法。;本案关乎美好人家…;一、项目总体案名的推荐项目总体案名推荐为“滨河花园”?【案名内涵及外延】★“滨河花园”的案名表现既契合秦杨河，又不失文化内涵。将东方生活的吉祥寓意一并囊括其中，具有引起高端客户共鸣的效果。★“滨河花园”则完全区别于一般意义上的住宅小区、生活小区，其提供了一种全新的、宜居的生活方式，使生活社区有明确的身份认同，在生活空间注入高尚的文化格调，而使生活的气质得到进一步的升华。;二、项目策划总体思路;整个社区关乎美好人家将通过以下几个途径来进行锻造： （一）整个社区将在滨河花园宏大的文化命名下进行大写意、人性化的建筑符号装饰。 （二）运用32米宽的中心道路和19米宽的秦杨河道，且创造中心广场社区环境和景观小品，将以细节雕琢、细节营销为主线，来创造最佳的投入产出比。 （三）通过社区文化墙的写意图案提升文化社区的底蕴与品质，丰富总体文化包装的架构层次。 （四）物业管理将沿用先进模式，在软、硬件指标上达到一定高度，最终从售后服务及社区整体维护方面来呼应“滨河花园”独树一帜的宜居要求。 ;（一）项目市场形象定位 “汪桥首席亲水商贸宜居花园”。 【定位诠释】 ★“汪桥首席”代表最能反应城市特色的符号,最具代表性和前瞻性。首席具备了相当的高度，具有顺应时代潮流，对同业市场进行统领的气度及一呼百应的号召力。为系列软、硬媒介的立体交叉式炒作提供一流的题材。 ★“亲水花园”则体现项目的多重景观，内部园林景观与秦杨河相呼应，名副其实亲水宜居。 是城市现代居住理念、居住文化的具体体现，定位本身便具有对市场引导及推动意义。 ★ “商贸宜居”的形象立意在入市形象上的定位，应该摆脱传统策划中非“高档”即“中档”的局限。上述项目市场形象的定位相对业界同类概念更趋宽泛、完善，并为项目整体形象的包装、推广以及延展预留下无限宽广的空间。 ;（二）项目功能定位 本项目是集“现代居家、投资保值”于一身的都市生活住区。 【定位支撑】 ★“汪桥首席亲水商贸宜居花园”的形象定位，及大写意、人性化的建筑符号装饰，营造的“尊贵居住”格调。 ★特殊的区域优势，可遇而不可求的土地资源，使投资保值成为现实。 ★“亲水宜居生活方式”的建立和“规范的物业管理模式”。 ;答案:滨河花园;因此， 本案是汪桥镇最顶级的住宅， 是开拓者，更是引导者;（三）产品定位 具有传统文明，提供开放、自助生活服务配套，“尊贵、高效”的实用型户型。 【产品支撑】 ●10%的超低公摊率，突显楼盘的实用实惠。 ●主力户型为80㎡两房，130㎡三房，150㎡四房户型，简约实用。 ●建议房型比例为5%、85%、5% ● “宜居实用”则表达本产品定位更符合居家潮流、更着重体现人性化空间设计的意思。 我们将“实用、实惠、实效”之“三实”原则作为主导产品定位的重要基准。 （四）一期产品设计 为快速回笼资金和摸清市场，建议一期全部设计为以市场上畅销的三房。在进行一期销售的过程中对两房和四房进行实际摸底，以便于后续开发