长沙万科金域蓝湾营销总结及营销策略.ppt

逆市而上 乘势而为 ——万科·金域蓝湾营销总结及营销策略;报告框图;3个月认筹1800个，每天20个？ 2个月零5天卖1.75亿？ 每天销售6套，每天销售额300万？;房市争锋 初尝战果;Ⅰ、回顾08 展望09;一、08年营销工作简要回顾;形象主题： 一人一境界 一域一蓝湾 阶段性主题： 开盘 加一元送精装修 项目产品定位： 浏阳河岸41万平方米泰式风情社区;2、前期推广渠道——多管齐下，集中短信覆盖;3、实景营销——示范区和样板间开放，闪耀星城;4、活动营销——活动串联，持续旺场;5、营销创新——万科白领置业计划，成为开盘后销售发动机;玲珑婉约型（热恋圆舞曲）（88.98平米）;雍容华贵型（2700江景楼王 ）（160.65m2）;快乐家庭节·甜蜜蛋糕DIY——业主活动 11月9日通过组织老客户活动，提高老客户满意度，顺利推出老带新奖励政策。 感恩今日，爱在蓝湾——新老客户互动活动 11月25日，开展新老客户互动的活动， 同步启动“白领置业计划” 。 爱在蓝湾，荣耀2008 ——圣诞假面舞会 12月20日 ，新老客户联宜计划，提高客户满意度和忠诚度，配合年底冲刺计划。 爱在蓝湾，温情冬日——爱在蓝湾暖冬大行动 12月27、28日，通过烧烤活动串场和幸运抽奖及大力优惠措施，冲刺年底任务。 ;7、大客户攻略——走出去，深挖墙，广积粮;8、万科产品差异化;二、认购客户工作生活流线分析;认购客户工作生活流线分析，动态反映目标客户情况;项目周边是首期客户主要分布区域。人民东路以北，火炬路以南，车站北路以东，嘉雨路以西是客户较为集中的工作和生活区域。 客户来源特征： 1、区域内原居民，集中分布在中高档小区内。代表小区：王府花园、浏阳河畔、银港水晶城、芙蓉苑； 2、区域内企事业单位。代表单位湖南省高级人民法院、火星干休所、湖南国际会展中心； 3、区域内大市场私营企业主。三湘南湖大市场、万家丽广场、马王堆陶瓷新城、高桥友谊汽配城，主要是三湘南湖大市场。;客户来源;市中心覆盖区域较广，集中分布在主要城市干道沿线。主要分布在五一大道、芙蓉路、韶山路、营盘路沿线。 客户来源特征： 1、城市干道沿线写字楼。代表有亚大时代、恒隆国际、东一国际、BOBO国际、长房大厦、金源大酒店、佳天国际新城、湘龙大厦。 2、城市内原居民。代表项目维一星城、颐美现代城、城南郡浏正街社区、巴黎香榭、名都花园。;客户来源;开福区客户有增长趋势，从１１月１７日日之后认购客户来看，东风村以及德雅村是主要增长点。此区域属城市老城区，居民有改善居住环境需求，随着营盘路隧道开通，此区域成为可以大力挖掘的客户区域。;[推广线路与集中点实施策略图];1、在后续客户挖掘上仍要重视周边客户挖掘。周边的单位、各大市场仍是挖掘重点，特别是三湘大市场、马王堆陶瓷、汽配市场、万家丽各大市场； 2、仍要加大市内写字楼扫街力度，重点布局在市中心各干道的写字楼内，包括新时代广场、顺天国际财富中心等； 3、加大短信覆盖范围，以芙蓉区、雨花区、开福区、天心区为主； 4、加大新区域的拓展，特别是城市老城区原居民的挖掘，可以重点覆盖开福区距项目地距离适中的东风路和德雅路沿线。;2009年推货量约为65338平米，577套 其中一批剩余12168㎡,二批开发53170㎡ 2009年8月底要求基本售罄;2;郁亮总裁： 胜利属于那些最具有勇气和决心的人们。;Ⅱ 审时度势 运筹帷幄;则09年住宅批售约在在1300万方左右;08年商品住宅销售均价3906元/㎡，同比上升15%； 08年全年销量基本符合长沙市的坚挺需求水平； 长沙市房价收入比为5.79，房价水平是消费者完全有能力承受的。 外围板块前期价格严重脱离区域市场价格水平的楼盘大幅降价；新推楼盘定价谨慎； 中心区域主力售价在4000-6700元/平米，成本房价大约集中在为3000-5300元/平米； 外围区域主力售价在2600-4600元/平米；成本房价大多集中在2200-4000元/平米； 消费者观望原因：降价。 大部分消费者认为09年下半年是购房最佳时机;首次置业的刚性需求是购房主力，但由于08年市场冷淡，观望使其购房比例大幅下降； 二次置业客户明显呈现上升趋势，这些客户购房的主要目的是改善目前的居住环境； 纯投资型客户量非常少，在意向客户调研中仅占到5.7%。;金域蓝湾;20万;首次置业产品销量增加，新增供应量减少，供求缓和;首次改善产品销量和新增供应量均上升，12月供需均减少;4.3、主要竞争对手分析：;Ⅲ 剖析项目 顺势而为;我 们 的 项 目;栋号;1栋剩货分析;A1户型剩余货量分析 目前剩余4套，全部在顶层楼，根据销售员反映原因是：生活习惯，不喜欢顶层，担心顶层隔热防水问题； A1户型应对策略： 性价比高：33楼价格相当于22