长沙中建梅溪湖壹号营销总纲.ppt

中建·梅溪湖壹号营销总纲;*;*;8亿;*;*;销售目标下的问题二;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;时间;营销中心开放活动现场;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;市场分析;宏观市场研判;中央默许的地方调控;成交量： 2011年下半年受加息影响，长沙楼市成交量连续5月下跌； 2012年2月，随着贷款政策的放宽，刚需客户集中入市，市场有所好转；但总体较2011年下滑。;+50.17万方/月;无论是供应市场还是需求市场，长沙六区区商品住宅都是以70-130㎡区间，主力针对首置、首改类的刚性需求产品为主。 今年上半年，90-150㎡产品累计新增供应18562套，供应面积208万㎡，占比约52%；累计成交17447套，成交面积196.8万㎡，占比约50%。 通过面积段成交占比变化可以看出，今年上半年市场刚需特征比去年更为明显，刚需被激发，市场需求更多地转向70-130平米面积段户型。;市场启示;*;2013年;别墅竞争分析——目标锁定;*;综合型低密度大盘：主打资源环境+配套+产品创新，地段优势相对薄弱，预计价格1.2万-1.3万/平米;;自然资源占有型项目，别墅+部分高层社区，相比本案位置较为偏远;以别墅为主的纯中式建筑，园林与建筑设计做的精致到位，体现中式特有风情；超大赠送面积，赠送比例达到50%以上；开盘以来销售较为火爆的别墅项目，总价合理也是其销售火爆的又一关键因素。 总共分六期开发，目前在售185—245㎡联排别墅，目前售价约10000元/㎡。;;点对点竞争分析;别墅产品竞争小结;竞品对比分析案例选择;销售情况：2012年4月开盘，推出一期一批，折后1.6-1.7万元/平，消化速度缓慢，开盘消化40套，月均消化4-6套，2012年剩余约150套;;保利品牌+南湖新城+城市综合体+一线临江+纯豪宅大盘，折后1.5万元/平米，月均消化10-15套/月，产品面积以130-200平为主;340㎡5室2厅3卫2厨;北辰品牌+超大规模造城+城市综合体高端配套+一线无障碍临江，1.5-1.6万元/平米，11月进入销售，产品面积以101-196平为主，月均去化2-5套。;保姆房;价值;豪宅竞争小结;2010年10月;竞品对比分析案例选择;;户型配比：高层产品面积区间以92-135㎡的两房和三房为主力，面向中端客户置业群体。;产品特点：户型方正紧凑，使用率高，赠送率高。但由于整??朝向因素，导致各户型局部通风采光较差。;;户型分析：产品以86.2㎡紧凑性2+1产品、125.93㎡3+1房产品为主，附加值高，居住的功能性以及实用性强。通过产品超高的附加值(赠送率高达15%-30%），是获得市场的认同关键。;;户型分析：目前产品主要为2+1,2+2，3+2等赠送面积多的产品，附加值高;;;高层竞争小结;*;*;营销策略总纲;*;*;*;*;*;*;*