长沙康桥世界城项目整合营销推广策略.ppt

大决战----速度与价值的共赢;前提----统一思想;大盘特征：;1、大盘营销的策略： 以项目形象为基础，充分造势 项目形象和品牌价值跳跃式增长 追求品牌价值 品牌价值创造更好经济价值 追求城市影响力;产品升级、创新;保持持续热销态势； 价格持续走高； 利用价格走势体现产品品质； 保持小量多投放的销售策略； 促成市场追捧态势；;要点二;要点三;城市大盘担负起城市功能的作用，承担着人们对城市生活和美好向往的解读。 ;目 录;统一目标;【快】3个月开盘实现7亿，9个月实现15亿 【高】精准传播，高效蓄客，开盘前积累客户2000组 【大】建立中原第一超级大盘的气势和形象;现状分析;国家政策频频出击，楼市前景暂不明朗，稳价、降价、升值各种声音此起彼伏，市场持币观望中； 第二套房贷首付和利率的提高，投资行为受到限制； 国家银根紧缩，各银行对房地产信???严格控制，各开发商资金链受到 严重影响。因此对项目的开发速度和销售速度都提出了更高要求。 ;郑东、北区、中部、西南、东南、西部诸侯割据，纷纷圈地造城 一线品牌+本土品牌同台竞技，各出奇招 城中村改造项目全面启动，且大多是以城市综合体的形态面市，市场投放量急增，房价抬升步伐减缓；;270天完成3000套房源消化，销售周期短促； 销售周期短，价格提升时间短，价格操作难度大； 项目体量大，区域客户难以消化，客量严重不足。;土地5月上旬解押，前期不能进行大规模的推广； 各种产品进步确定中； 售楼中心、样板区建设需耗占部分时间，影响客户前期积累。;升龙国际中心以超大规模抢先进入西区市场，暂领西区； 升龙国际中心到目前为止，积累客户1000余组，抢占大部分区域客源； 升龙国际中心快速密集引爆市场，以速度抢占市场； ;升龙国际中心推广思路分析;时间;时间;破解策略;【大势欠佳】——逆势而上，集中造势，破茧而出;【同质竞争激烈】——守正出奇，化整为零，抢夺客户;【客量不足】——田忌赛马，智慧说话;【时间短促，备战紧张】——充分准备，和时间赛跑;【升龙国际、暂领西区】——借势造势，差异定位;借势蓄势;策略执行;四、推广阶段划分：;第一阶段 3月20日-5月10日;第一阶段：前期准备期 推广目标：项目入市前期工作准备，蓄势，拦截区域客户 销售目标：临时售楼中心接收咨询，积累客户须达到500人，为项目开盘积 累充足客源 价格策略：根据最终户型面积制定价格，但此时不对外公布价格 推广主题： 一生幸福值得期待，新长城续写居住传奇 继华城之上，优居生活即刻抵达 其它配合： 工程进度有序推进，临时接待中心开放，现场销售中心、样板间 积极筹备； 销售人员培训：市调技巧、项目销售说辞统一;策略思路： 在项目土地未揭牌之前，为项目的入市和开盘做好各项工作准备； 利用多种途径，锁定区域客源：户外、候车亭、工地围墙、临时售楼处、小区海报等多种推广渠道，点线面全城铺开，拦截区域目标客户群体，特别是拦截升龙国际中心客户； 多种活动全面启动，引起市场的广泛关注度，抢抓新老客户：启动“世界形象，人居大使”活动，利用大奖提高广大市民的参与度和关注度，从而提高项目的知名度，并且把项目核心概念传播给客户；;推广内容工作节点;1大城堡：临时接待处建立 ;2大引爆点 ;四大主题活动： ;1、邀请“余秋雨”作为世界城形象代言人（方案二）;1、邀请“余秋雨”作为世界城形象代言人（方案二）;1、邀请“余秋雨”作为世界城形象代言人（方案二）;1、邀请“余秋雨”作为世界城形象代言人（方案二）;1、邀请“余秋雨”作为世界城形象代言人（方案二）;2、我心中的梦想家园--“理想人居、梦想家园”绘画活动;3、十年品质人居，感恩一路有您;4、新长城全城置业联盟活动----你购房，我买单 “我心中的人居标准”调查问卷及置业基金启动;六大媒体： ;2、工地围墙 发布时间：3月20日 发布内容：300万平米世界人居示范区，恢弘面世;5、项目网站建设并链接至商都网房产频道 发布时间：5月10日 发布内容：世界城区域、规模、设计理念、物业等;物料筹备： ;第一阶段：推广渠道组合;;户外二;围挡;围挡效果;围挡效果;;候车亭;第二阶段 2008年5月---6月中旬;第二阶段：形象树立期 推广目标：借势，充分造势，全面提升项目知名度 销售目标：售楼中心和样板间对外开放，积累客户须达到1500人，为项目开盘积累充足客源 价格策略：对外开始公布价格，利用价 格策略拉拢客户 推广主题：“300万平米世界人居示范区，建筑世界的人居理想” 其它配合： 工程进度有序推进，现场销售