陕西临潼海升国际9号整合营销方案.ppt

海升国际9号整合营销方案;深度精准挖掘项目优势快打快销 · 回流资金;调研时间;客 户 来 源; 价格因素是临潼客户选择购买的最大因素，这是其原始的观念，要想做价格突破，以产品设计、项目环境及配套为突破口 目前市场上居多的多层是购买客户选择最多类型 自住是客户购买最大目的二次置业的市场份额有限 90-120平米是主力户型 用于自住的90-120平米的多层产品占市场主导份额，惯性观念促使价格因素成为制约节点;潜在购房客户配套消费调查; 被调研客户综合现存小区组合后的理想产品为：山水秦唐配套+骊景美舍景观+石油城户型;客户和市场调研情况分析总结： ; 一、项目地块研究及市场分析; 项目目前周边在建项目多，主要面临交通道路。 东：山水秦唐项目 南：临潼开发区 西：靠近火车站 项目位于北二环沿线，规划路成型，周边开发量大，未来市场潜力大。; 整个临潼配套基本都集中在城区中心位置； 其中北十字，北大街、南大街，距离项目有一段的距离； 银桥大道现正处于发展阶段，日常生活配套正在逐步健全； 项目周边市政设施基本到位，区域的发展必定带来大量工作人群置业于此； 城市规划向西北方向发展，地块为未来大临潼中心地带，现阶段偏离生活配套主区;道路较为完善，文化西路是主要的形象工程道路，地块被四条道路包围自由通往城区； 临潼和西安交通十分便利，高速干道和陕鼓大道以及未来的地铁口； 项目周边公共交通少，限制了客户直接出行； 人民西路还算繁华，但是不能满足人民的日常需求； 区域路网交错发，但项目地块周公交线路欠缺，日常出行不太便利;总结：处于城市新区域的核心发展地带，隶属于开发区发展板块,区域发展潜力明显。;地块优势： 项目地块处于北二环沿线，区域优势明显，大交通状况良好，项目周边中高端物业放量加大，区域中高端项目形象逐渐形成。; 一、项目地块研究及市场分析; 2005年以来，临潼房地产住宅市场进入快速发展期，有10多个楼盘在不同时期上市。 城区西北、东边和东北，集中了大部分项目，尤其是新开发楼盘 。 主要街道、广场边上零星分布一些单体项目。 在售主要住宅项目集中于城区西北、东南和北部;瑞麟君府：;山水秦唐：;;名士公馆：;项目规模;楼盘;市场主体物业类型为多层，户型方面90－110 ㎡两室是市场主流户型。市场接受度高，销售进度较快，均价在1850元/㎡左右。 在售项目产品品质一般，不注重景观设计，建筑外立面多为简约风格，大部分项目无特色。 客户构成复杂。包括本地泛公务员、国有企业职工、外地油田职工和其他外地客户（西安、渭南、陕北）。各个项目客户侧重点不同。 目前市场上物业价格攀升较快。市场现有多层、小高层（包括高层）销售价格集中于1850元/㎡ － 2300元/㎡ 和 2560－3100元/㎡两个区间。 高层、小高层物业类型市场放量逐步加大，但销售进度趋缓。瑞麟君府引领高端市场，但客户接受度有限。 在售项目整体营销推广水平较低，不注重品牌构架与宣传。但以高端姿态上市的个别项目例外，如山水秦唐和瑞麟君府等注重项目形象塑造。;临潼房地产市场展望; 二、项目产品理解; 二、项目产品理解;占地： 4280㎡ 容积率：12.3 建筑面积： 52645㎡ 总户数：426套 建筑形态： 26层点式高层，外墙巧克力色墙砖 电梯：3梯9户、3梯12户、酒店独立电梯 户型配比：面积在67-131㎡不等 二房：35% 三房：65% 卖点：地下温泉、1500㎡空中花园 畅销户型：90-120㎡ 客户情况：以本地客户为主，占90%。另有陕北、渭南等外地客，投资客占10%左右的比例。;【SWOT分析及 我们的战略】 ; 三、项目营销定位;; 依托地块未来优势，道路设施的完善，高层形象为战略导向、做城市新生活方式的倡导者。 价格上的市场领导者，规划和产品的市场挑战者; 补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。 地块未来住宅和本项目日常生活配套新中心;住宅战略; 三、项目营销定位;目标消费群;;客户群有哪些信誉好的足球投注网站(区域);客户群有哪些信誉好的足球投注网站(目标); 三、项目营销定位; 3分投资 ＋ 7分置业 ﹥10分满意;中国临潼 · 西北首席温泉公寓;临潼首创温泉公寓，体验式购房（新） 临潼简约风尚街区（特） 临潼最具投资价值的物业 （值） 泛临潼精英阶层能买得起的享受居所（易）;推广属性; 三、项目营销定位;销售价格定位; 四、项目营销策略;开发周期;全案销售任务拆解; 四、项目营销策略;分期推出，明销控与暗销控紧密结合 低开高走，出奇制胜，迅速占领市场 稳扎稳打，以不变应万变，快速调整 品牌、公关及事件营销兼