陕西广晋风景洋房社区项目营销策略汇报.ppt

风景洋房营销策略汇报;我们，户县高端房地产市场的 !; 本次汇报旨在就户县·风景洋房今后的营销工作的方向和内容与贵方进行深度沟通，以期在一些重要时间节点于工作上达成统一，并在今后的工作中以此为基础，确定各个营销阶段的主要工作内容和方向，使整体营销体系有法可依，有章可循，确保后期营销工作的顺利实施。;营销策略主要内容;一、广晋·风景洋房营销策略;风景洋房项目定位回顾;SWOT分析;纲领一：形象先行，取法乎高; 在项目入市阶段，未取得市场知名度和认同感时， 以高姿态进入市场，塑造稀缺、高档次楼盘形象，力 求达到先声夺人，吸引社会注意力的效果，从而树立 起项目高端楼盘的形象和品质感，为今后的销售打下 坚实的基础。;纲领二：样板先行，提前兑现;纲领三：活动为主，体验营销; 专业的销售团队是客户对项目信心的保障??是100％ 销售的保障； 细节，尊贵的体现。越是尊贵的东西越注重细节， 感动客户有时候往往就在不经意之间，细节决定高度；;二、广晋·风景洋房营销节点确定及阶段划分; 首先，我们先来讨论风景洋房项目售楼中心的位置； 就目前项目实际情况而言，经我司实地考察，得到有可能当作售楼中心的地点有以下3个选择：;选择1：在户县租赁一门面作为前期售楼中心; 钟楼广场（东北广场），面宽约3米，进深5米，位置略偏，面积偏小。 年租金10000元，对方要求至少签订三年租赁合同。 ; 项目主售楼中心建议设置在项目临朝阳路两层商 铺内，不影响整体建设，加之其结构为砖混，无地下 施工，工程量小； 07年3月动工，可在07年6月底入场； （含外立面和内部装修）; 此处牵扯临近高层地下部分施工，入场时间较晚； 但在组织施工上可优先进行高层低下的整体开挖，尽 量在八月份完成地下以及商业群房的施工，而该部分 裙房上无建筑，则可用围板将此部分与东侧正在施工 的高层部分区隔，不影响高层的施工进度，该部分则 可进行立面与内部的装修尽量争取可在10月初可以入 场销售。 入场时间预计：07年9月底； （含外立面和内部装修）; 根据以上售楼中心位置的三种选择方案，结合项目实际情况， 可以得出以下4种营销和销售的组织方案：;营销和销售的组织方案 · 一;6.25;劣势（W）： 1、工程和销售周期短，准备不充分； 2、前期售楼中心面积和门面过小， 对项目形象和品质影响较大； 3、预热期短，无法全面的树立其项 目品质和形象； 4、前期售楼中心租赁时间不好控制；; 不设前期售楼中心； 售楼中心：选择3，项目沣京路与朝阳路拐角处的2层裙房内； 07年3月售楼中心开始动工，预计9月28日投入使用； （内装、外装立面完毕，内装费用预计预计1000元/㎡ ） 认筹时间：10月5日； 开盘时间：10月20日；;3月;劣势（W）： 1、宣传启动太晚，前期投入大，而资 金回笼晚； 2、宣传周期过长，造成客户对项目信 息接受的疲软，不利于后期销售。 ; 前期售楼中心：选择1，在户县租赁一门面作为前期售楼中心； 后期售楼中心：选择3，项目沣京路与朝阳路拐角处的2层裙房内； 1、06年12月开始选择前期售楼中心地点，3月前租赁，月内简单装修， 4月1日投入使用； 认筹时间：5月5日；（预留1个月的预热时间） 2、07年3月动工，预计9月28日投入使用； （内装、外装立面完毕，内装费用预计预计1000元/㎡ ） 开盘时间：10月5日；（10.1黄金周内倒数第三天，客户较集中）;3月;劣势（W）： 1、前期售楼部形象不能体现项目 高端形象，不能起到价格制成 的作用。 2、前期不佳销售部形象会使项目 丧失大批客源。 3、后期售楼部投放时间晚，前期 有较大的投入，而资金回笼 晚，资金压力大； 4、后期销售中心入场时间过晚， 在最佳的销售环境下只有3个月 左右的时间，销售压力大。; 前期售楼中心：选择2，项目西侧临朝阳路2层商业内； 后期售楼中心：选择3，项目沣京路与朝阳路拐角处的2层裙房内； 1、07年3月动工，预计6月25日投入使用； （内装、外装立面完毕，内装费用预计预计300元/㎡ ） 认筹时间：7月1日；（前期预热时间充足，可保证7月1日认筹） 2、07年3月动工，预计9月28日投入使用； （内装、外装立面完毕，内装费用预计预计1000元/㎡ ） 开盘时间：10月5日；（10.1黄金周内倒数第三天，客户较集中）;3月;优势（S）： 1、前期售楼中心品质感好，能胜任前期 认筹期的工作，体现项目品质感； 2、后期售楼中心档次高、