青岛青山湾度假村项目营销策略.ppt

青山湾项目营销策略报告;目录;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;本案营销所面临的问题;所以我们认为，项目产品较为单薄，在销售上存在一定抗性，如果按照常规的营销方式，很难突破较为弱势的局面， 因此，必须寻求一种常规加特殊的营销方式，才能实现销售的旺势;如何解决项目的抗性，寻求突破？ 如何深入挖掘项目的卖点，增加产品的附加值？ 如何抓住目标客群的心里，引发好感？;解决之道;解决之道一;解决之道一;解决之道二;解决之道三;解决之道三;解决之道三;解决之道三;解决之道小结;slogan;整体营销战略; 本项目营销成功的关键是，精确定位本项目，通过推广实现：提到青岛的特色休闲度假地，不得不去崂山的青山湾养生度假村。就如提到老青岛，不得不去中山路、劈柴院一样。; 由此我们得出：走“特色”路线，将特色品牌暨江宁会馆延续下去，推广中，不断挖掘项目“特色”，与受众内心产生共鸣，既而形成项目不可复制的卖点，达到热销火爆的效果。;首先，我们先分析一下本项目的目标客户群 ; 通过对项目自身以及客户分析我们认为：私家车主、青岛企事业单位员工、公务员、学校老师、中老年团体是我们的主要目标客群，这部分人有较强的经济实力，注重与家人的度假，经常组织朋友或单位定期活动，有投资理财理念，具有乡土情结，热爱大自然。;目标客群解读;营销总纲;基于项目地处旅游胜地——崂山，具有“分时度假”产品特性，在营销推广上实行“借势营销”方式，借助崂山及项目周边众多旅游景点，推出本项目。 “借势营销”还应该将开放商已开发的项目：劈柴院、江宁会馆的成功运作，借助其品牌名气，在销售说辞上运用。;借助旅游业态“体验营销”策略，贴近城市上班族，挖掘较有购买力的退休老干部、公务员、企业主、部分白领等享乐阶层，多次组织团队参观体验，强化项目配套、渔家风情，周边特色旅游景点资源，体验特色风情旅游活动，如沙滩篝火派对，渔家民俗联欢，让客户实景体验，以景动人，以情感人，爱上本项目。 ;根据目标客群圈子结群的特征，采取“口碑传播”策略，通过体验活动，形成对项目的好感，营造项目经营火爆氛围，让他们将项目介绍给他们身边的朋友、同事、亲戚等，获得客户长久延续性，可以不断挖掘。 ;在媒体投放上，以报纸硬广为主，配合报纸软文炒作，以活动与渠道营销带动口碑与圈层传播，总领各阶段主要宣传任务；以大牌广告、针对性场所资料放置等定点宣传为补充。电台、新闻、网络等常规媒体为辅助宣传手段。 ;营销步骤： 线上：报纸、网络推广、户外、杂志、电梯广告、杂志、电台等。 线下：活动+渠道营销;10月;推广安排;;活动目的：项目开业时举办开业活动，隆重高调亮相青岛，通过此次活动积累人气，蓄积一部分意向客户。 活动时间:10月20号（待定） 活动地点：青山湾养生度假村 活动主题：“青山湾养生度假村开业大酬宾.好礼不断” 媒体配合：青岛晚报、半岛都市报以硬广形式提前3-5天发布开业活动的消息，配合短信发布10万条，网络发布，电话通知来电来访客户;产品推介会;产品说明会;冠名赞助活动;冠名赞助;冠名赞助;体验活动;老干部体验活动;沙滩篝火;暖场活动;郎咸平讲座;书画大师现场创作赠送活动;书画沙龙;刘宗超博士与道家养生大师玄鹤;摄影展;;;与江宁会馆、房地产营销中心合作，在江宁会馆内及地产营销中心内相互植入广告牌（易拉宝形式，双方场地免费摆放对方广告牌，双方客户资源共享）;步行街、小区、商场、超市、布点展示;车友会赞助活动场所;组织商会活动体验;;户外广告（主要） 类型：户外看板、高炮、交通指示牌 时间：10月20号 位置：青山村牌坊旁，市区主要路口 主题：发现 崂山里的世外桃源 ——青山渔村里的家 画面内容：（内容更换）项目主要价值点提炼，热销信息; 公交站牌、车体（主要) 选择：各区重要路段公交站牌，公交车体、项目看房车 时间：11月初完成;报纸广告（主要) 选择：《青岛晚报》、《半岛都市报》 时间：10月—12月,每周各一期 形式：硬广宣传，软文炒作 内容：对客户活动进行新闻报道，宣传度假生活方式，并对青山村以及本项目进行全方位解读。发布会员卡热销信息，及优惠活动信息;网络(主要） 时间： 10—12月 选择：搜房网、百度乐居、本项目网站、本项目微博 方式：组织客户活动，进行体验式营销并对活动在网络上做后续宣传报道。;电台（辅助) 说明：在私家车爆增，交通日益堵塞的大都市，其广告到达率高较为适合做持续推广 时间：10月—12月 内容：对青山村以及本项目进行全方位解读。发布会员卡热销信息，及优惠活???信息;电梯广告（辅助) 说明：选取市区高端小区及写字楼，在其电梯内外植入广告。 时间：10月—12月 内容：对青山村以及本项目进行全方位解读。;度假手册（项目楼书） 时间：10月20前 方式：要做“