青岛鲁能领秀城项目营销策略汇报提案.ppt

麦岛项目是青岛市城建史上面积最大的旧村改造项目，地处崂山区与市南区结合部，位于石老人国家级旅游度假区内。规划范围西至麦岛路，东至海江路，北至香港东路，南至东海路。 项目占地72.99公顷，建筑总面积126.02万平米，建成后预计有10000-12000人高收入居民，另有约10000人左右安置居民 。 项目定位为“中国最有价值国际人文社区”，将建成新青岛高品质人居的标志。;2006年全年营销推广汇报;营销环境 分析;理性营销 价值再造; 从提升城市价值、倡导新青岛城市精神、引领品质人居方向出发，站在市场领导者和鲁能置业品牌地产的高度，充分利用项目独特资源，以客户价值为方向，立足于著名滨海旅游区的高度，打造一个国内知名的、能满足国内外高尚人士需求的具有身份、享受和区隔的中国国际海岸人文社区。;鲁能·领秀城 市场定位：中国最具价值高端国际滨海物业 形象定位：中国国际海岸人文社区;鲁能·领秀城 产品定位：住宅：别墅、多层、小高层、高层 商业：区域性商业中心----琴岛天地、麦　 　　　　　　　　岛美食一条街 其他：海景SOHO和酒店式公寓;鲁能·领秀城 社区配套与物业管理定位 1、 社区俱乐部 SPA俱乐部、雪茄俱乐部、游艇俱乐部等 2、 完善的社区配套 大型超市、室内及室外游泳池，健身房，壁球馆，室内篮球场，网球场，中西餐馆，红酒吧，雪茄吧，健身中心，室内游泳馆，咖啡吧等。 3、管家式服务体系，星级物业管理标准;鲁能·领秀城 客户定位：享受型、投资型、炫富型、改善居家型等 　　　　　二次及二次以上置业者;市场定位 产品定位 形象定位;营销环境 分析;营销环境 分析;项目名称; 其他还有如湛江宾馆改造项目、东海路9号、二疗附近地块等项目也将于年内启动。由以上数据我们可知，2006年青岛中高端市场新增供给面积预计将达到70万㎡以上。加上本项目一期、原有项目存量房源及部分尚未统计项目的体量，预计2006年内青岛市区中高端市场实际供给体量将可能超过100万㎡。;项目;1、从供给与需求角度看： 2005年青岛房地产市场供给及销售增幅均达到近20％，市场发展态势较佳； 2005年青岛高端市场供给与销售在2004年的基础上出现了较大的提升，与2003年的最高点基本持平，市场消化水平稳中有升。 2006年市场供给中高端住宅整体供给约超过100万方，需求预计为约80万方，约5000套 （含本项目一期20万方）。 2、从客户区域看： 2005年青岛市区实际对非青岛籍消费者销售的住宅套数约为1500-1800套，多为中高端产品。2005年崂山区域销售给外地客户群及外籍人士的住宅约为500-800套。 3、从楼盘销售现状看： 青岛市场中高端项目在冬季这一淡季阶段主流楼盘的月正常消化量仅能达到10套左右（不考虑部分尾盘的数据），区域中高端项目在冬季这一淡季阶段整体月消化量约为40套左右。 ;营销环境 分析;户型;营销推广 策略;营销推广 策略;工程进度表;重要销售节点;3;营销推广 策略;营销推广 策略;营销推广 策略;3、项目主推广语： 收藏 自然传承 ;3、项目主推广语： 收藏 自然传承 ;组团命名： 以青岛特色做为五大期的主题，并由此为各期做主题命名。;雅堤;规划构思： 开放式围合，缩影青岛未来。;建筑特色： 现代简约，国际趋势;园林推广主题： 人为自然 城市绿谷;生活模式： 蓝色格调，海岸生活 ;城市品牌　——　项目产品　——　生活模式 ;城市品牌　——　项目产品　——　生活模式 ;城市品牌　——　项目产品　——　生活模式 ;对青岛人说什么？;对青岛以外的人说什么？;根据项目销售区域及目标消费群描述的特性，建议媒体选择如下： 纸媒选择：新闻类、经济类、航空类类报刊 全国性报媒：中国经营报、经济观察报等 航空类杂志：山东航空、北方航空、国航等 青岛市报媒：考虑到报媒覆盖面、到达率，建议以《半岛都市报》投放为主，《青岛日报》为辅； 地方性报媒：各重点市场地方主流报媒； 电媒选择：分众传媒； 选择目标市场城市的分众传媒，按照目标消费群的媒体接触习惯，在机场、会所、高尔夫球场、酒店进行定向投放。 网络媒体：国内主流地产类网站，地方城市主流网站。 户外选择：设售楼分处的地方城市机场户外、省级高速公路。 其他媒体：会刊、杂志、俱乐部刊物;具体营销 推广方案;具体营销 推广方案;具体营销 推广方案;3;营销主题;营销主题;系统外团销;事项;一、形象要求 1、 高品质、国际化