高策机构2014年08月10日重庆天地雍江翠湖项目营销策略方案.ppt

重庆天地雍江翠湖项目营销策略方案 高策机构 2014.08.10;2013年营销目标解读;已知甲方2014年销售目标为：完成签约金额19亿元，按照90%转签率，认购金额为21亿元;2014年营销目标;货值梳理;御庭组团已推未售，剩余货值约4.21亿元；;;B16-翠湖组团 预计可售货值约6.3亿；;2014年8-12月可售货值 1.05亿（尾房）+4.21亿（御庭库存）+4.52亿（御庭新推）+6.3亿（B16组团）=16亿元;2014年8-12月份目标分解;营销目标解读》》小结;2013年营销目标解读;项目本体分析》》B16地块概况;B16小户型产品情况;C;B16小户型产品情况;8-12月营销关键点 如何保证B16组团开盘热销及小户型产品的销售速度 如何保证御庭大户型房源的正常速度 如何实现商业的销售目标;核心解决策略 1、B16集中蓄客、开盘，实现开盘集中爆量 调整开盘推货量，建议T8\T9\T5，集中一起开盘，提高开盘成交量； 2、增加B16小户型产品供应量，补充货量； T7三房户型，与T5\T6户型存在一定同质化，建议将T7调整为T3小户型产品，增加小户型供应量； 3、销售速度提高1倍的前提下，价格需要有一定的支持 销售速度提高一倍、开盘热销的营造，都必须建立在合理的价格基础上，今年B16推出的楼栋在价格方面需要一定的支持； 4、线上推广、渠道通路全面打开，增加客户上访基数 通过3级渠道通路，全面打开客户通路，增加客户上访基数； 5、销售政策支持，解决客户成交率 首付分期、人和街小学指标以及社会中间人的佣金奖励机制、商业大客户政策进行支持，增加客户成交概率；;2013年营销目标解读;营销执行策略;根据甲方提供的营销节点，B16地块在10月才面市，而御庭组团小户型在8月底基本完全去化，那么就会有1个半月的小户型空白时间。;建议:营销节点提前，具体营销节点安排如下：;推售排期;推售建议;自然蓄客：上一栋房源持续销售阶段，针对房源去化情况，进行自然蓄客； 目前项目无一房40㎡房源，可于8月中旬开始蓄客； 二房库存43套，其中精装房34套，库存较多，可于9月开始蓄客； 三房T3目前库存8套，剩余货量少，可于8月底开始蓄客；;蓄客策略》》蓄客目标;营销执行策略;高策认为：亮相形象在IBD概念下，从规模、资源、配套、教育等方面炒热项目价值，整合项目资源进行推广，打造生活、大盘成熟概念，突出学校、轻轨、超市开放等生活配套利好信息为核心价值。;产品价值;翠湖组团由于毗邻重庆天地商业区，且临近天地湖，处于整个重庆天地项目的中心位置，综合素质是最好的。;天地唯一精英小户社区完美呈现;在人生的长河里我们 都在不断寻找一种自我价值来证明自身的存在感， 而后在仅存的时间缝隙里寻觅残存的生活点滴来抵消工作之余的纷扰。;当与爱人去散散步的承诺已然变成空话， 与孩子有关父爱的沟通已是我荒废很久的功课， 在日渐矛盾的挣扎中，置身于家庭与身心来一场深刻的谈话。 。;脱掉西装革履，静静感受这份华丽生活； 扔掉电话，去聆听嘉陵江的吟唱; 置身城市中心忘却一切有关的纷繁喧闹，让心绪尽情放纵， 才发现，这才是生命本该有的优存意义。;一扇门，可以打开你的梦想，放飞心灵； 孩子的快乐成长是你每日奋斗的核心； 教育，改变的不止是人生，与其望而却步，不如我们一起置身其中; 我们为您呈上一站式教育：巴蜀幼儿园、人和街小学、二十九中， 学校就在家门口，你可以忽视其他，但是孩子的成长怎能错过;推广策略——推广总纲;向客户传递项目优势，塑造项目形象，诉求项目核心价值，同时释放更多项目优势：产品的稀缺性、立体交通、大社区生活配套等，根据营销节点配合营销事件进行项目炒作，如特色活动的举行等。在树立市场高度的同时，释放更多的销售信息。;短信发布相对营销成本低，覆盖面较广且客户精准度较高。其销售信息发布应简洁、直白、带高让利政策，客户关注点等。;手机终端运用： 智能手机安装APP看房终端，提供实时看房、360度参观样板间、预约看房等功能； 微信： 建微信朋友圈，并实时更新销售信息，发布优惠政策； 微博： 建立联发微信账号，分享资讯，时政新闻等； ;搜房网首页植入式广告：;分阶段推广计划：2014.8.16—2014.9.30 线上：8.20线上媒体全面释放，每周配合1-2版报版，网络、短信全面铺开 推广主题：翠湖·天地唯一的精英小户组团全城呈现;营销推广执行》》一阶段推广执行;主题： 全城盛大开盘;渠道执行策略总体思路:;竞品拦截、超市定点;;营销执行策略渠道策略巡展;渠道策略》》区县巡展;渠道策略》》区县巡展;;甲方确定巡展地点;安排10个兼职，分配到御龙天峰、融景城、北岸江山、惶华晶翠城、龙湖时代天街等周边竞品楼盘，主要拦截北滨路沿线竞品客户。 重要支持：该方式需要看房车的支援，