黄石天津路项目定位报告1-8选编.ppt

大黄石,从此不同;谨呈：;报告架构;第1部分 项目属性初判;项目区域特征;区域特征;地块交通;本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待;项目初步界定：;我们将从“行业—城市—住宅—商业”四个角度来剖析最大限度的塑造地块开发高度，挖掘开发高度机会与前景;;前十年看住宅 后十年看商业;住宅前期投资优势 投资门槛低 选择面宽 刚性需求旺盛 宏观政策频繁调控 随着中国经济发展、政策完善以及整个国民经济转型趋势，住宅地产投资前期相对而言所拥有的优势正在逐步丧失!;行业环境;城市环境;“十二五”期间，黄石城市基础设施建设的重点将由环磁湖向环大冶湖转移，计划让黄石建成区人口达130万人，城市建成区扩展至130平方公里。到2015年，黄石市区将和大冶市区同体化发展，成为市域中心市区。另将建设一个市域副中心——阳新兴国镇（人口30万人），让阳新达到中等城市起步水平。;行 业;行业及城市环境小结 （点评商业机会、前景）;黄石住宅市场;中部：胜阳港板块——黄石市老的市中心，也是黄石市人口密度最大的区域，目前除武汉路西侧和湖滨路上有土地供应外，其他地区土地供应量极少。 北部：花湖开发区板块——由于地处黄鄂交汇处，黄石的花湖开发区板块还包含鄂州靠近黄石部分，该片区作为新兴房地产市场，是未来居住的重点。 南部：西塞山板块——只有黄石大道沿线靠近主城区部分有楼盘销售，其余地方受地理环境限制，不具备开发条件。 西部：团城山板块——黄石市新政府所在地，历经十多年的开发，正在逐渐走向成熟，是目前市场的热点板块。;;胜阳港板块：以老城区为核心，是黄石政治经济文化中心，地区配套齐全，商业资源丰富，磁湖的价值提升，带动了板块未来住宅价格的进一步提升。目前，板块核心地区以商业地产为主，住宅项目多集中在环磁湖周边。;名称;团城山板块：黄石市市政府所在地，经过十多年开发，已经成为黄石最为热门的住宅投资区域，市政配套完善，但商业资源匮乏。;名称;花湖板块：依托花湖经济开发区，是城市未来发展的重点，大量的就业人口势必带来大量的居住人口，因此，该板块是目前黄石销售量最大的板块，也是未来楼盘供应最多的版块。;名称;西塞山板块：该板块主要以黄石市西塞山区为主，由于该区域地理条件所限，左山右水，加上传统的冶钢集团，使得该板块可售楼盘面积极少，大多分布在黄石大道沿线两侧。;名称;两房产品;三房产品;价格表现;小结—— 黄石房地产市场各版块区域价值明显不同，每个版块之间差异较大。各版块之间几乎没有竞争。但板块内楼盘竞争激烈，楼盘之间可利用资源高度重合，价格和楼盘品质是竞争的核心因素。 黄石住宅市场产品目前也与全国基本相同，市中心以综合体为主，其他版块新开工楼盘则大多为高层建筑，而在偏远地区依然有多层销售。 黄石住宅市场最大的特点在于未来的土地供应除了黄石本地外，还有大量的鄂州楼盘进驻，受地理位置影响，花湖片区紧邻鄂州，因此，很多黄石人选择购买鄂州房产。 黄石房价在经历了年初的上涨后，受到国家宏观调控的影响，价格略有回落，但黄石属于土地稀缺型城市，可供应土地资源有限，使得黄石的房价在未来一段时间内依然会保持稳定。;黄石商业发展;黄石商业市场发展轨迹;商业概况;商业规划;片区功能;从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移;306省道;青岛的的城市发展历程与商圈的转移;黄石市商业市场结论;本项目价值点总结：;第3部分 开发战略及主题定位;一、开发定位;二、开发目标战略;三、物业组合初判 经济型主流住宅（中心区价值支撑 降低开发风险） + 多风格精装公寓（酒店、工作室、小面积投资物业等灵活运营空间） + 新型复合商业;四、价值体系构建;四、市场推广定位;第4部分 商业定位规划 ;目标客户研究 做什么样的商业（市场结论、体量、属性、档次、形态）？ 如何规划布局（地块微观商业价值分析、功能分区、业态布局） 商铺如何划分？ 销售方式建议;客户需求;受商业发展形态单一影响，黄石市民投资渠道选择及投资动机体现上，以传统街铺自住经营为主流观念;;从居民投资计划及商业开发运营时机预判上，3-5年内将迎来 继文化宫新百货商圈集中商业之后，新一轮商业供应与投资热潮。;绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键;投资者研究结论;客户类别;客户类别;黄石目前各行政区购物出行半径大，随未来大量新移民和新贵阶层的增多，消费者理念升级，皆有利于新商圈的发展成熟。;区域内消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所;消费者访谈;常熟消费者消费习惯;调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈;1.黄石居民消费