论城市房屋拆迁制度的问题和完善.docVIP

论我国城市房屋征收拆迁法律制度的问题及完善 内容摘要：随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快，我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出，成为最易引发社会问题的一个领域。2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年，《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。相较于旧条例，新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。 关键词：城市房屋拆迁 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 弊端 完善 一?、城市房屋拆迁制度概述 （一）城市房屋拆迁制度的概念及法律依据 １ 城市房屋拆迁制度的概念 ? ? 城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所???人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。 ? ?2　法律依据 ? ?2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。 2007年出台的《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”除以上法律法规之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定，在此就不一一赘述。 二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价 （一）强化被征收人权益的保护 在新条例中，强化了对被征收人权益的保护：如不得以暴力胁迫手段实施搬迁；对被征收房屋所有权人给予公平补偿；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；补偿方式多样，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。这体现了对被征收人的尊重。在新条例中感受到此次立法改革更多的从民众出发，以切实保障公平公正，维护公民利益为出发点，体现出的是法律严肃面孔下更多的人情关怀，坚持程序合法性与正当性审查标准，在严格审查标准的同时给予法官必要的裁量权，坚决防止滥用强制手段和形式合法、实质不合法现象的发生。 （二）直面拆迁矛盾，解决现实难题 1、明确房屋征收与补偿主体。新条例第四条规定：“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；禁止建设单位参与搬迁活动。”这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。而过去，开发商为拆迁主体，其为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁的补偿损失转嫁到房价里，由此导致拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。 2、明确对被征收人的补偿范围及补偿标准。“我国房屋拆迁所引发的矛盾，集中体现在补偿是否公平合理、是否让拆迁和被拆迁双方都感到满意这个问题上。”[4]新条例中，明确规定了对被征收人的补偿范围包括：“被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款切实从被征收人的合法权益出发，使征收补偿能够足额落实。同时十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定。”之前，绝大多数情况下，对房屋价值的评估皆由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商直接指定的评估机构评定。由于被征收人缺乏选择权，造成了被征收人对评估机构的不信任。但新条例的规定，极大地维护了被征收人的合法权益，促进了房屋评估的公平公正，且从实质上遏制了错估、漏估、少估等不公平现象，使评估更具科学性和公正性。 3、明确废除行政强制拆迁，确立裁执分离的执行方式。新条例中规定：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这使得强制执行权从行政转移到司法中。中国政法大学法学院院长薛刚凌认为：“条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来